罗淑琨 四川法治报全媒体记者 陈博

2025年6月，蒲江县社会治安综合治理中心（以下简称“县综治中心”）正式运行，蒲江县人民法院率先组建“1名员额法官+1名退休法官+3名专职调解员”的诉调团队入驻。近日，诉调团队通过“了解案情、实地走访、示范判决、释法明理”四步法妥善化解一批矛盾突出的物业纠纷。

调解遇瓶颈

法官“精雕细琢”式审理破局

小物业关乎大民生，该案中，法官认识到该案涉及业主较多，如不能妥善化解，易激化矛盾，不利于小区和谐，便联系业主和物业公司到综治中心现场了解情况，业主反映了三方面原因：自交房以来从未入住，从未享受过物业服务；物业服务不到位，存在设施设备维护管理不到位、门禁系统无法正常使用、未开放地下室次入口、未公示小区经营性收入、小区垃圾清理不及时等问题；认为搭建合法合规或者不只有自己一家搭建，物业公司也没能制止。

为摸清案件事实，了解业主拒交物业费的真实原因，法官联合县住建局一起前往小区实地查看物业公司垃圾清理、设备维护、门禁系统、权益公示等情况，以及业主圈占搭建情况，并进行拍照记录。

最终确定纠纷成因集中在三方面：物业公司服务存在瑕疵、部分业主存在违规搭建问题、部分业主对法律规定不够了解。

走访后，法官联合县住建局先对纠纷进行了调解，但物业公司和业主之间的矛盾激烈，不能心平气和地坐下来沟通，于是法官认为从众多案件中选取一件具有代表性的纠纷作为示范案例，进行“精雕细琢”式审理，是一个破局良方。开庭时，邀请了部分业主前来旁听。

释法促和解

厘清双方权利义务边界

该案判决后，法官在县综治中心向相关业主和物业公司就判决内容进行释法明理：物业公司应履行好物业服务责任，提供高质量物业服务。

针对法官在实地调查中发现的物业服务问题，法官要求物业公司提出改善措施，制定整改清单，按期限整改；而业主有及时缴纳物业费的义务，如果业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，也可通过召集业主大会重新选聘或解聘物业服务企业等方式行使权利，但不能以此为由不交物业费。

物业费的缴纳客观上会影响物业服务公司的服务水平和质量，影响全体业主的共同权益。同时，业主私自搭建行为，不仅违反法律法规，还可能带来安全隐患，影响自身和他人的人身财产安全。

示范判决和释法明理，就像两颗投入湖面的石子，激起层层涟漪，综治中心诉调团队也持续跟进小区矛盾解决，最终推动物业公司采取有效整改措施，提升服务质量、改善小区环境，有类似问题的业主也逐一拆除违建花园并缴纳物业费，维护了小区的和谐关系。

法官是诉调团队的核心，为综治中心提供法律咨询、培训指导、司法确认、立案速裁、督促履行等诉讼服务，助力矛盾纠纷在综治中心“一站式受理、一揽子调处、全链条解决”。自运行以来，蒲江县综治中心诉调团队接待当事人300余人次，化解纠纷115件。

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