川观新闻记者 范瑞鸣
5月8日，记者从成都市房地产经纪协会了解到，近日，成都市持续开展住房租赁市场乱象专项整治行动，对部分违规案例进行公开曝光，并提醒广大消费者提高警惕、认真甄别，对违规行为及时举报。
【案例回顾】
应届毕业生小李准备找工作，打算短期租房过渡一下，在某租房平台找到一套“押一付三、灵活短租”的房源，业务员口头承诺住满1个月随时可以无责解约，然而合同里面却暗藏不少“猫腻”。
“短租”变“长租”。原本只打算短租3个月，但业务员提供的合同期限却设定为1年，并声称公司的合同都是这样规定的，不能改。业务员口头承诺住满1个月随时可以无责解约，合同里面却没有明确租客的提前解约权。
“租金”变“押金”。虽然名义上约定“押一付三”，但付款时间却要求“提前1个月支付下期租金”，这意味着小李入住刚2个月，就要支付下一期的3个月租金，公司预收的1个月的租金实际变成押金，“押一”变成“押二”。
“解约”变“违约”。小李不满公司提前收取租金，提出要住满3个月再交租金，业务员却拿出合同说小李不按合同约定支付房租违约了，拒不承认之前作过任何承诺，要求按合同办事，不住满1年就是小李违约。此时，小李才发现违约金约定的数额是2个月租金，如果这个时候退租，押金和剩余的1个月租金都不会退还。
【律师分析】
“近年来，住房租赁合同纠纷高发、多发，与住房租赁企业利用格式合同条款变相损害消费者权益不无关系，本案中合同条款涉嫌多重违法违规。”成都市政协委员、四川君合律师事务所律师廖晓丽分析认为。
一是“短租变长租”构成缔约欺诈。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条，业务员故意隐瞒真实租赁期限，致使消费者陷入错误认识签订合同，已构成欺诈。若小李能提供聊天记录等证据，证明存在欺诈胁迫等情形，可主张撤销合同。
二是押金超收违反相关规定。《成都市住房和城乡建设局等9部门关于进一步加强住房租赁市场管理的通知》文件中明确，住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月，收取押金数额原则上不超过1个月租金。本案实质是通过预收租金变相提高押金比例，且超收押金没有纳入住房租赁资金监管，违反了成都市住建部门对住房租赁市场的管理规定。
三是违约金条款有失公平。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，违约损失赔偿额应相当于因违约造成的损失。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第六十五条规定，约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中公司一方通过连环设计加重了消费者的责任，将公司空置房的经营风险转嫁给消费者。公司实际空置损失应当与承租人违约行为有直接因果关系，且公司还不能放任损失扩大，承租期限3个月，违约金设定为2个月的租金，显然有失公平。
四是利用格式合同条款侵害消费者权益。《合同行政监督管理办法》第八条规定，经营者与消费者订立合同，不得利用格式条款等方式作出加重消费者责任、排除或者限制消费者权利的规定。格式条款中不得含有要求消费者承担的违约金或者损害赔偿金超过法定数额或者合理数额；要求消费者承担依法应当由经营者承担的经营风险；排除或者限制消费者依法自主选择商品或者服务的权利；排除或者限制消费者依法变更或者解除合同的权利等内容。若违反以上法律规定，市场监管部门可以责令其限期改正，并给予行政处罚。
【律师建议】
“消费者应提升合同审查意识，要求出租方提供完整合同文本，逐条查看合同内容，尤其要关注租金和押金的数额、支付方式、退还方式和期限、违约责任等内容，提升合同审查意识，牢记‘不看清楚不签字’原则，对不合理条款敢于说不。”廖晓丽提醒消费者，不要轻信业务员的口头承诺，口头承诺要书面写入合同补充条款。所有费用（租金、押金等）应支付到企业对公账户，并备注用途。拒绝现金交易或转账至个人账户，避免资金流向不明。
廖晓丽建议，成都市住房和城乡建设局、成都市市场监管局联合制定的《成都市房屋租赁合同（合同范本）》可作为合同范本。消费者平时要注意保留相关证据，当遭遇不公条款时，要积极向住建、市场监管等主管部门举报，同时积极运用《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国消费者权益保护法》等法律武器维护自身合法权益。
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