11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，主要从契税和增值税方面，明确了多项支持房地产市场平稳健康发展的税收优惠政策。
契税方面，政策调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。面积为140平方米以上的，首套房减按1.5%的税率征收契税，二套房减按2%的税率征收契税。北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。
增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。为缓解房地产企业财务困难，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点；取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续免征土地增值税。
中国金融四十人青年论坛会员、国盛证券首席经济学家熊园介绍，当前个人在房地产交易过程中，买方主要涉及契税、印花税，个人卖方主要涉及增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，相关税率主要与房屋套数、购房时间、住宅性质等挂钩。
在本次税收政策调整之前，各地契税以90平米之下/之上为界，首套分别按照1%/1.5%征收，二套分别按照1%/2%征收（其中一线城市二套统一按照3%征收）；各地增值税以持有期限是/否满两年为界，分别按照全额征收/免征（其中一线城市满二还按照普通住宅/非普住宅区分，分别实行免征/差额征收政策）。本次新政后，所有城市契税分界线调整至140平米，一线城市不再执行单独的二套契税和非普增值税政策。
普通住宅和非普通住宅的税收差异目前主要集中4个一线城市（北京、上海、广州、深圳），主要反映在增值税和土地增值税方面——对个人销售购买2年以上的普通住宅免征增值税，非普通住宅要征收增值税。在土地增值税方面，对建造销售增值率低于20%的普通标准住宅，免征土地增值税，而非普通住宅不享受这项税收优惠。在其他城市，对个人销售购买两年以上的住宅，不区分普宅和非普宅，一律免征增值税。
如何看待近期财政支持房地产相关政策的影响？下一步，为支持房地产市场止跌回稳、实现明年经济合意增长还需要哪些增量政策？
中金公司研究部李昊等撰文表示，今年1-10月，30大中城商品房成交套均面积为109.7平米（一线城市108.9平米、二线城市123.7平米、三线城市88.3平米），本次契税税率划分标准提高至140平后，有望推动居民购房成本下降。同时，土地增值税预征率的下调后，短期房企预缴税款将下降，能缓解房企短期现金流压力。
据其监测，各能级城市中90-140平米的住房交易面积占比在30%-60%不等，预计2024年一、二手房总交易金额约15万亿元，调整节约的契税额度大约在500亿元左右；同时考虑到一线城市2024年总交易面积约0.6-0.7亿平，140平米以上交易面积占比约15%，假设增值额约为5%，则调整节约的增值税约80亿元左右。
上述税收减免能在一定程度上刺激改善群体、提振需求总量，但也可能有改变卖家预期、增加卖盘体量的作用，总交易量或有所提振（一线城市在双重政策提振下或更为明显），但价格走势仍须视供求关系变动进一步观察。
除税收政策调整外，中国金融四十人青年论坛会员，华创证券研究所副所长 、首席宏观分析师张瑜认为，11月11日，自然资源部发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》同样值得关注。《通知》明确“收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发”，但“收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制”。
《通知》虽由自然资源部发布，但内容对应10月12日财政部发布会上介绍的“有利于房地产平稳发展的政策措施”三方面考虑之首（财政部部长蓝佛安在该场发布会上提出，“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。”），预计土储专项债有望成为4万亿级别的增量政策。
“疫情以来，一些地方政府由于卖地不畅，让城投托底土地市场，对其形成较大资金占用；我们测算2020-2024年城投超常规拿地占用资金近4万亿，土储专项债或以“类化债”逻辑，大额释放这部分流动性（具体土储专项债是否全部、何种节奏支持城投，尚不清楚，仅从支持地方政府角度，提示一个支持该工具放量的视角）。”张瑜表示。
她认为，对于地方政府而言，若明年土储专项债重启发行，当地又有符合中央战略要求或当地民生、实体经济需要的项目，当年或就能形成进入经济循环的增量。城投长期以来作为地方政府项目建设的重要抓手，本身优势就不在房地产开发、而在民生领域和实体经济项目建设，符合《通知》要求。
熊园认为，当前政策的底层逻辑已转变，尤其是中央加杠杆的想象空间明显打开。往后看，更多新的增量政策应正在储备、并有望陆续出台，可能的包括：年底再降准、明年一季度可能进一步降息，新一轮消费补贴，提高生育补贴等人口相关的举措，中央更大程度的参与地产收储，设立更多区域发展规划，筹划更多大型基建项目，提前下达2025年部分专项债额度等等。
据“CF40研究”测算，仅从财政角度来看，保障2024年经济增速达到5%，只需要在年内将既定新增债务和部分调入资金支出完毕，但要在2025年帮助实现5%左右的合意经济增长，则2025年广义财政支出（一般公共预算和政府性基金预算合计）需要增加2.6万亿。在此基础上，为应对亟待解决的存量问题，还需要增加至少10万亿量级的额外公共资金（详见CF40研究·简报《》）。这意味着，在近期公布的地方化债等政策基础上，为解决房地产、政府欠款等存量问题以及保障明年实现合意的经济增长，仍需要其他增量政策（详见CF40研究·锐评《》）。
具体到如何实现房地产市场的止跌回稳，“CF40研究”指出，根据跨国经验，从新房销量的降幅和房地产平均调整周期来看，我国房地产市场的调整幅度已经相当显著，持续时间也足够长。2024年1-8月我国新房住宅销售面积为5.1亿平方米，年化销售面积约为7.5亿平方米，较2021年的峰值水平下跌了51.9%，新房销售量已经回调至2007年的水平。从宏观供需来说，当前的新房需求量已经非常接近最低的潜在需求水平，房地产市场正式进入“存量房时代”。房地产市场已经具备止跌回稳的前提条件（详见CF40研究·简报《》）。
但房地产企业风险尚未得到系统性的有效处置、名义利率调整不足导致实际利率偏高、住房供给存在明显空间错配，仍是阻碍我国房地产市场止跌回稳的三个重要因素。下一步，实现房地产市场止跌回稳的关键在于尽快处置房地产的债务问题，把真实利率降下来以及推进都市圈发展。
参考来源：
《一文读懂房地产税收新政【国盛宏观熊园团队】》，熊园、穆仁文，国盛证券研究所《中金：税收优化政策如期落地，或有望提振房屋交易量》，李昊、张宇、徐曼迪，中金公司研究部《隐秘的增量——财政支持地产政策点评》，张瑜，华创证券研究所
《如何实现房地产市场止跌回稳》，郭凯、朱鹤、于飞，中国金融四十人研究院
《如何思考增量财政政策？》，盛中明、朱鹤，中国金融四十人研究院
《锐评 | 如何理解全国人大常委会新闻发布会宣布的财政政策？》，CF40研究院，中国金融四十人研究院
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