□蒋璟璟

近期，多地小区出现物业撤场现象，有的物业公司因物业费收缴率低，长期亏损、经营困难，选择退出小区服务，垃圾清运、门岗值守、电梯维保、停车管理……这些看似日常的小事，成了困扰居民生活的大问题。有不少网友抱怨自家物业不作为、物业质价不符；也有物业行业从业者诉苦，“人工成本增长了，同时照明用电、设备维护等等都需要开销。有些业主只想享受服务而不想交物业费，物业不撤才怪呢。”（半月谈）

住宅小区物业管理，曾经是一门非常好的生意，好就好在“现金流充沛”，营收稳定性高、基本没有垫资的的情况，不存在那么多收不回来的“应收账款”。只可惜好景不长，在地产行业进入新周期后，物业一行，也明显受到拖累。其大的逻辑是，业主无法因为房价的快速上涨而相对高频地买房卖房，“房子是用来住的”真正实现，而住得久了，问题也就暴露了；而从小的方面来说，随着房地产黄金时代的大量“新楼盘”步入中年，整个的软硬件的坏损率，也在走高。

物管是个周期性很明显的行业，其一方面与房地产大周期高度同频。以往，房企能够通过不断拿地盖房，来增加自有物业的持营小区数量，从而实现规模效应。但是，如今这个“大周期”的利好因素极大弱化了；而从另一方面说，物管的日子，也与个体小区的“小周期”密切关联。当一个小区从新小区成了“老小区”，物业的任务变多了、支出变大了，而偏偏就是这个阶段，往往不满情绪和矛盾发生率也在增加。

以往，市场只看到物业是“现金奶牛”，但从近几年的情况看，物业这门生意，其实存在着巨大的硬伤，那就是没有随行就市的灵活定价权，其服务收费基本是被锁死了的，也即交房时物业费收多少以后就一直收多少。现实中，很少听到有小区物业涨价成功的案例。不少小区的物业，都遭受了左右夹击，“缴费率”变低的同时，又无法通过物业费的调整来对冲营收损失。于是，只能极致地降本，服务水平持续滑坡，引发更多业主不满，直至陷入恶性循环。

在这种大的背景下，近两年越来越多的小区物业无奈“弃盘”离场。当前阶段，并不缺新的物业公司接盘。很多物业公司，无法通过房企“新建楼盘”实现规模化运营，转而从存量市场去撬动“老盘”来增加规模、摊薄成本。这看似是成立的，可是我们也看到，一些“新物业公司”进场后，与小区业主的蜜月期也是很短，然后又是老故事重演。如何跳出这种周期律？这需要物业行业重新审视和重构自身的商业模式，或许也需要业主们超越情绪多些理性、回归务实。

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