在“保障性住房”之后新增的“等”字，绝非可有可无的赘余，而是一个极具分量的政策扩容信号。这一“等”字，打开了存量资产跨界融合、功能再造的想象空间，标志着房地产存量盘活从“单一用途”正式迈入“多元探索”的新阶段

文 | 《法治周末》记者 肖莎

责任编辑 | 戴蕾蕾

视觉编辑 | 王硕

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3月24日是《广西规范开展收购存量商品房用作保障性住房工作指南（公开征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”）向社会征求意见的最后一天。3月13日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅在官方网站上公布了征求意见稿的全部内容。

收购存量商品房用作保障性住房是近年来住房建设领域的一项重要工作，今年的政府工作报告在谈及2026年政府工作任务时明确提出：“着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。”

从今年各地的政府工作报告来看，河南、云南、江苏、山东、辽宁、吉林等地都提出，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等的政策。

事实上，此前广东、河南、广西以及上海等多地都已在实际开展收购商品房用作保障性住房的工作。

在开展这项工作的过程中，什么样的房源可以被收购、收购的价格如何评估、收购的房屋具体用在哪些领域等问题，是大众较为关心的话题。

广西此次发布的征求意见稿，对上述问题几乎都有所回应。广西也是为数不多的公开从省（自治区）级层面，拟对收购存量房用作保障性住房出台统一规范文件的地方。

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新建商品房仍为被收购主力

存量房主要有两类，一类是存量二手房，一类是存量新建商品房。

政府到底会收购哪类房屋用作保障性住房？在征求意见稿中，广西提出：拟收购房源可为已建成的存量商品房（包括住宅、办公楼、商业营业用房等），纳入城市房地产融资协调机制“白名单”的在建未售商品房，司法处置的已竣工验收、未售商品房等。

这也意味着，目前在广西，二手房尚不在被收购名录内。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《法治周末》记者，在多地已有的实践中，存量新建商品房均为被收购的主力房源。只有江苏省南京市、浙江省杭州市、河南省郑州市、上海等城市曾收购二手房用作保障性住房。

不过上海尚未公开收购套数，已公开数据的城市中，除了郑州2024年收购了5000多套二手房以外，其他城市的收购规模都比较小。

今年2月，上海市启动了收购二手住房用于保租房的试点，这是首个开展此类操作的一线城市。

李宇嘉分析，上海市把二手房作为收购标的物的重要背景是，2025年及当下全国热点城市商品房市场存在置换链条循环不畅的问题，表现在二手房低价位成交占比上升，中等价位受新房高性价比的优势冲击，难以成交。上海以浦东新区、静安区、徐汇区为三个试点，一方面，这三个区是就业核心区，房价高，也是年轻人和新市民租赁需求旺盛的区域；另一方面，这三个区也是老旧二手房较多，置换需求比较旺盛的区域。收购二手房房源以小户型为主（70平方米以下），产业园、核心商圈、轨交站点附近房源优先收购，目的就是提升房源供应的适配性，同时促进老旧二手住房流通。

“此次试点，由区级保障房公司等国企作为收购主体，采取自愿申请原则，收购价格按市场价或评估价格确定（以总价400万元以下房源为主）。意味着，以市场评估价格收购，有助于稳定市场基准价格，避免非理性下跌。”李宇嘉认为，现在多个城市面临上海类似问题，即循环不畅、二手房挂牌量居高不下、二手房价格非理性下跌等，下一步其他城市也许将跟进。

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被收购房源需满足多个条件

什么样的房子会被收购？有了这种政策，老百姓房子会更好卖吗？这是不少人心中的疑问。上海市发布收购二手房用作保障房的政策出来后，很多社交平台甚至出现了“国家队下场收房，老破小有救了”这种说法。

但事实上，从收购条件上看，并非所有老房子或者二手房都可以被收购。

上海市要求，试点阶段优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源，重点面向有置换需求的产权人，尤其侧重租售比高、保租房供需矛盾突出、居住配套成熟的区域。第一批拟收购房源聚焦房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷，以市民可负担、运营可持续为原则，精准匹配各领域人才“职住平衡”需求，为更多青年人提供优质居住选择。

上海市的收购工作由区级收购主体按市场或评估自主开展，意向居民提交申请资料并洽谈一致后签订买卖合同，购房款将参照房票形式进行监管。

从这些表述上看，根据需求收购房源，是政府收购二手房的原则之一。同时也可以看到，上海市在试图通过这种做法促进房屋置换。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对《法治周末》记者分析，从整体来看，未来收储的重点仍然是新房，这主要是因为新房库存压力较大，开发商面临的资金问题更为突出，同时也关系到后续土地市场的稳定和发展。

不过，存量房也需要满足一定条件才能被政府收购。

广西发布的征求意见稿明确提到，要坚持以需定购、确保收购规模适度、定价合理，拟收购房源宜集中布局，形成规模效应，单个小区收购套数不宜少于30套，并满足“三合适”基本条件。

“三合适”是指面积合适、价格合适、区位和配套合适。拟收购房源应满足“供需匹配、职住平衡”要求，处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，小区水、电、气等基础设施完善，避免远郊、乡镇、配套设施不完善以及舆情问题未解决房源。收购房源户型、面积应与用途相匹配，收购用作配售型保障性住房的以建筑面积120平方米以下为主；收购用作保障性租赁住房的以建筑面积不超过70平方米为主，3居室以上户型应按“间”进行管理并完善运营方案，可针对二孩及以上家庭住房需求等实际情况，适当放宽标准。

“各地在开展这一工作的过程中也遇到了一些具体问题。例如，收储的房源如果过多，而实际需求尚未完全释放，就可能导致闲置。因此，如何有效匹配潜在需求，是一个需要持续关注的方面。”严跃进说。

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收购价格怎么定

至于百姓比较关注的收购价格，征求意见稿明确，收购价格（不含装修）应符合市场规律，满足“群众可负担，资金能平衡”要求，可分别通过资产评估机构开展第三方独立评估，或按照成本法、备案折价法进行测算，以该最低价作为收购价格上限，原则上不宜高于同地段新建商品住房平均售价的70%。其中，用作配售型保障性住房的收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润。

郑州市在《关于征集收购存量商品房用作保障性住房项目的公告》中提到，收购用作配售型保障性住房的，收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限；收购用作配租型保障性住房的，收购价格由收购企业和房地产开发商协商确定或由第三方评估确定。

关于收储价格的评估，严跃进表示，近期随着市场预期有所改善，房价逐步企稳，这为收储工作创造了相对有利的环境。但在实际操作中，也可能面临两种情况：一是房价上行预期增强时，业主可能产生惜售或抬价心理；二是房价若继续下行，虽然收购成本可能降低，但也可能会影响市场参与意愿。

“在具体操作中，各地通常在评估价基础上给予适当补贴，既保障业主和开发商的合理利益，也避免其产生‘资产贱卖’的感觉。这种做法有助于推动交易达成，进而支持二手房房东置换新房或改善流动性，是值得继续引导的方向。”严跃进提到。

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收购后的存量房不止用于保障房

在看今年的政府工作报告时，严跃进关注到一个细节。即针对房地产工作，政府工作报告提出的是：“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。”这一表述与去年底中央经济工作会议的表述一致。但中央经济工作会议之前的相关的政策措辞都是“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。

严跃进认为，在“保障性住房”之后新增的“等”字，绝非可有可无的赘余，而是一个极具分量的政策扩容信号。这一“等”字，打开了存量资产跨界融合、功能再造的想象空间，标志着房地产存量盘活从“单一用途”正式迈入“多元探索”的新阶段。各地在落实收购存量商品房的用途时，不再局限于公租房或保障性租赁住房，而是可以结合本地保障对象结构进行精细化匹配。

湖南省在收购存量房的用途上，已经有了相对明确的考虑。湖南省人民政府办公厅近期印发《关于推动2026年一季度经济实现平稳起步的若干举措》，提出促进房地产市场平稳健康发展，推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房、人才住房、安置房和大学生宿舍等工作。

严跃进提醒，对地方政府而言，“收储”不再是简单的“买房子”，而是复杂的“配资源”。必须摒弃过去“一刀切”划拨为公租房或保障房的简单做法，转而根据本地的人口结构（老龄化率、青年流入量）、产业需求（制造业工人、电商从业者）和发展阶段，以需定项、以产定房。只有将存量资产与城市运营的实际需求精准耦合，才能避免新的资源浪费，实现社会效益与经济效益的最大化。

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