川观新闻记者 袁城霖 文/图
“A栋只剩2层就封顶了。”3月13日，在达州市达川区三里坪街道店子梁二小区改造项目现场，居民张国君仰头数着新“长”出的楼层。
2023年9月，达州启动中心城区危旧房改造三年攻坚行动，主推“以旧换新”模式，其核心是老房子推倒重建、居民以低价得到新房，店子梁二小区是首批启动的原址重建示范项目之一。这一改造模式，近日入选四川省委改革办发布的2024年度四川改革典型案例。
如今三年攻坚行动时间过半，进度如何？达州市住房和城乡建设局副局长黄礼清介绍，攻坚行动推进以来，当地简化供地手续、适当下放审批权限等，多项举措助力，“以旧换新”改造项目已启动15个、完工10个，还有6个将在今年启动。
其中，店子梁二小区改造项目新建房屋预计6月竣工验收，张国君和老邻居们即将搬进新家。
拆“忧居”，拆出改革新举措
站在店子梁二小区改造项目现场，目光所及几乎都是现代化高楼。在启动“以旧换新”之前，这片曾经由60多户居民自建房屋形成的老旧小区与周边显得有些不协调。
近年来，店子梁二小区里不少房屋被鉴定为危房，房屋老化带来的各种危险隐患令人担心。“这里有过数次重建机会，但因为种种原因耽搁。”三里坪街道办事处副主任潘永红说，眼见周边快速发展，居民改造意愿愈发强烈。
建设中的店子梁二小区改造项目。
据初步统计，达州市中心城区现有存量危旧房屋10360套，面积159万平方米，其中一些住房通过简单修补已难以解决安全问题。
经过向国内部分地方学习借鉴，达州制定了中心城区危旧房改造三年攻坚行动实施方案。该方案涉及通川区、达川区和达州高新区，将危房及建成年代久的预制结构建筑、部分自建房纳入改造范围，共259万平方米，采取维修加固、以旧换新等模式分类施策。
其中“以旧换新”的创新模式尤为引人关注。选择该模式改造的危旧房居民，可以委托国企对房屋推倒重建，政府无偿划拨用地，建成后居民得到面积与原合法产权面积相同的新房，仅需支付建安直接费的30%。
“建安直接费是指利润、税费及地下空间费等的单纯建设成本。”黄礼清说，据测算，达州中心城区商品房建安直接费约2500元每平方米，居民仅需支出750元。这对比当下达州中心城区每平方米五六千元的房价而言，仅是“零头”。
建设中的店子梁二小区改造项目。
一年多前，店子梁二小区居民与达川区政府平台公司签署委托改造协议，成为首批在“以旧换新”模式中“吃螃蟹”的人。按照政策，张国君仅需支出22万元左右，就能搬进300平方米新房，“和我老房子面积一样大。”
据悉，达州根据隐患房屋实际和居民改造意愿，确定了21个“以旧换新”示范项目，3000余户居民将受益。
建“优居”，建成幸福新社区
与店子梁二小区居民一样，通川区姚家大院片区居民也即将迎来新家。
民生花苑——这是改造项目的新名字。该项目占地面积37余亩，计划今年底竣工验收，420户居民将住进3栋电梯住宅楼，周边配有城市综合体和商业街区、健身中心、绿化景观、地下停车场等。
建设中的姚家大院片区改造项目。
通川区住房保障办公室主任杨秀玲说，“以旧换新”模式，不是单一对住房进行改造，而是为居民的新家同步配齐各项服务设施，打造功能完整的社区，“新小区建成啥样，小区自管委员会全程参与，从项目决策、户型设计到工程概算等，都充分尊重他们的‘主人翁’身份。”
记者还注意到，拆建楼房不同程度地“长高”了。除了产权人置换新房所需面积外，项目还在政策规定的容积率范围内配建了一定数量的新房。这些“多建”的新房将按市场价销售，以填补部分拆建资金缺口。
危旧房改造数量大、改造投入大，在不增加政府债务前提下筹措资金、平衡支出，是“以旧换新”模式持续实施的关键。
以店子梁二小区为例，该项目拟投入1.8亿元，预估两栋住宅楼“还房”和“多建”住房、商业楼、地下停车位等销售收入合计约6000万元。不足部分，达州通过加大财政投入力度，统筹使用老旧小区改造、加装电梯等专项资金，对项目建设中的各类行政事业性收费和经营服务性收费应免尽免、应减尽减，同时引导水电气和通信企业给予拆装优惠等措施，把项目建设成本压缩约30%。“余下资金缺口依靠吸引金融机构、央企国企参与投融资和建设补齐。”达川区住房和城乡建设局副局长舒建川说。
目前，达州已引入中国银行等金融机构及中铁六局等央企国企建设单位近30家参与危旧房和城中村改造，银行授信总额达67.8亿元。
“以旧换新”改造模式正在被其他城市借鉴。据了解，遂宁市计划投资约60亿元，在三年内采取原址拆除重建等模式改造危旧房约2000栋。
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