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文 | 《法治周末》记者 肖莎
责任编辑 | 刘希平
“张主任好，提前给您拜年了！”1月23日上午，北京市朝阳区时代国际嘉园小区，当小区业委会主任张财林向记者介绍小区过去一年里的变化时，有住在一楼的业主隔着窗户和他打起招呼。
稍微走远几步，张财林笑着说：“这位业主之前对业委会有偏见的，但是这几年我们的确是为业主办实事，小区焕然一新。”
张财林介绍，这几年间在业委会的推动下，帮助小区解决了外墙脱落、小区地基塌陷等问题，小区内道路重铺了，电梯做了更新，去年还做了小区整体绿化，规划了儿童活动区和业主活动区。“等到今年六七月份，绿化带慢慢长起来，我们小区会更好。”
张财林担任业委会主任以后，业委会通过酬金制的方式聘请了专业的物业公司，在这种模式下，物业公司在收取物业费并拿走应得的报酬后，想动用物业费中的任何一分钱，都需要业委会签字。小区物业费和公共收益的每一分钱几乎都花在了刀刃上。
“我们业委会在2024年完成的主要工作是，为小区排险，同时优化小区环境。”走到小区的任何一处，张财林都能迅速说出相应位置的优化点或者改造难点。
张财林在小区院墙边对记者说，小区年头太久，院墙墙体表面部分沙化，如果直接贴砖过不久就会脱开掉落。因此院墙改造除了将瓷砖用水泥粘贴以外，还用铝合金扣条固定在墙面上，这样墙体出现问题，瓷砖也不会脱落，一劳永逸。
在一栋单元楼前，张财林停下了脚步向记者介绍，小区去年给残疾人通道增加了护栏，而且护栏选用的是好的“304”型号的不锈钢，目的是为了保证质量和使用年限。如果抬头看到有的房子玻璃上贴有装修公司的名字，张财林会立刻提醒物业公司，如果业主装修已经停工，就把单元楼电梯和走道内铺设的防护层暂时拆除，开春开工后再重新铺上，这样其他邻居过年的时候也能有更好的环境。
在新铺设的绿化带前，张财林指着错落有致的绿化带说，为了最大程度地减少开支，他亲自去河北一个销售灌木的原产地进行采购。
在小区南部的一个四周挂着红灯笼的小亭子边，张财林提到，这是去年新修的凉亭，原来是开发商建的临时变压器，土地下面全是水泥，什么也不能种，业委会和物业一起商量后，建起了供业主活动的凉亭，凉亭边还有一条小石径。“石径用料是铺设小区路面剩余的物料，我们觉得扔了挺可惜”。
图为时代国际嘉园小区新修的凉亭
走到小区东门，张财林指着旁边一栋楼回忆：“这个楼的外墙脱落特别严重，去年为了保护业主安全，我们一方面关闭了东门，另一方面积极维修，因为关闭东门还有业主打12345投诉呢。为了安全已经不能再用石材铺贴外墙，我们研究后最后选择了棕色的质感漆，刷上去之后看着就和瓷砖的纹理差不多，跟小区整体风格保持了一致。”
爱研究，是张财林的特点之一。由于小区物业费整体收入不高，公共区域收益也有限，但是业委会想为小区办的事情又很多。2022年12月30日召开的第九次业主大会表决通过的改造内容，他希望都尽量做好，因此，在做任何一件事情之前都好好研究，“用小钱办大事”是他的整体思路。
记者采访过程中，张财林蹲在去年新装的绿化带喷灌设备前说，如果找外面的工人装喷灌设备，需要20万元，但是他研究之后，带着物业的工作人员一起挖沟、安装，最终只花了3万元。
业委会主任这个活并不好做，张财林也已年过五旬，他在做任何一项工程或者小区改造的时候，都抱着这样的想法：“每个活儿都得干好，要保证相关设施的寿命，这样即使有一天我不干了，小区的品质还能保持下去。”
虽然2024年已经做了很多工作，2025年张财林对小区有很多规划，他希望在2025年解决一些小事儿，同时解决一些大事儿。小事儿包括：电动自行车停放问题；小区垃圾分类的问题；小区内部宠物随地大小便的问题。大事儿主要是怎么在不涨物业费的情况下，让小区的收入能够持续，毕竟随着小区楼龄越来越大，需要修补用钱的地方越来越多。
张财林关注到小区的两个情况：一是人防车位被开发商租给了业主，二是小区地下原来规划为自行车库的地方也被开发商作为库房租了出去。在他看来，这两部分的收入如果能变成全体业主的收入，那小区的造血功能就建立起来了，张财林又开始了研究。
他看到相关法律规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。“也就是说小区的人防车位应遵循‘谁投资、谁受益’的原则。”张财林说，他们会进一步研究小区的实际情况，如果小区的人防车位的投资人可以认定为小区全体业主，那么开发商就应该把这部分车位的管理权和使用权让渡给全体业主，相应的收益也要归全体业主所有。
“目前我们正在寻找人防车位使用权归业主的相关的证据，条件成熟的情况下，我们会通过法律手段维权。”张财林说。
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视觉编辑 | 马蓉蓉 王硕