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文 | 《法治周末》记者 肖莎
责任编辑 | 肖莎
吴婧万万没想到，自己想要卖房的时候，租户成了最大的不确定因素。
她十年前在北京的东五环外购买了一套房，后来为了孩子读书，全家从朝阳区搬到东城区，并把这套房租了出去。
眼看着这套房的价格从2016年前后的最高点，慢慢稳定，然后慢慢下调，租金也在最近三四年里逐年下降，吴婧考虑卖掉这套房，用等量资金换一套在孩子学校附近的房子。
她在考虑这些事情的时候，关注的是怎么寻找专业的房产经纪人，怎么制定合理的报价，怎么跟买方谈判，但丝毫没想到租客不配合带来的重重关卡。
第一关：租户不配合看房
吴婧在委托房产中介卖房后，就跟租户进行了沟通，当时距离租房合同到期（此前合同签了三年）还有半年。
吴婧的考虑是，最近的房地产市场并没有前些年那么活跃，交易周期也许不会太短，当遇到合适的购房者，办理完交易手续，差不多也得半年。这样在租房合同层面她不违约，租户也有充足的时间找更多房子。
房产中介当时提醒她，租户很可能不配合看房，可以跟租户提出每周集中看一次或者每两周集中看一次，看一次甚至可以给租户一点钱。
吴婧对此丝毫不在意，她自认在最初和租户签订租房合同时，双方沟通得比较好，平时的互动也很良性，吴婧认为租户不会那么不“通情达理”。
然而当吴婧和租户沟通看房的事情时，她发现一切都被房产中介猜中了。
租户的回复是：卖房的通知太突然，她需要时间接受；最近工作比较忙，不能配合看房，除非是特别靠谱的客户，她才会考虑配合。
吴婧希望租户能配合中介公司拍摄房内的照片和VR，租户也不置可否，只回复说要看时间。
因卖房跟租户展开的第一轮沟通，给吴婧的感受就不是太好。
第二关：租户拒绝签署放弃优先购买权声明
虽然租户不太配合看房，但是好在小区户型都一样，有客户对她的房子感兴趣时，中介通常会先带客户去看同样的户型。
很幸运的是，有一个常年关注该小区的购房者，就想买一个高层的房屋，而吴婧的房子正好符合购房者需求。在中介撮合下，购房者愿意在不看房的情况下，就签订房屋买卖协议。
但是此时中介提出，签订协议前，需要租户签署一个放弃房屋优先购买权声明。
查询资料后，吴婧发现，我国民法典第七百二十六条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
中介告诉吴婧，如果承租人没有签署放弃优先购买权声明，买卖合同就无法签署。因为这种情况下可能会给购房者带来风险，一旦交易房屋在短时间内涨价，租户可能会向法院起诉要求以合同约定价格行驶优先购买权。
吴婧当即拨打租户的电话，并表示现在房屋交易过程中有这么一个文件，希望租户配合。
租户在电话那头语气略带愠怒地表示同意，吴婧和中介立刻带着纸质声明书前往交易房屋，但是半道上租客打来电话怒气冲冲地说反悔了。
“她有些歇斯底里地喊道，在没有谈好任何违约责任的情况下，她不会签署声明。”吴婧回忆，租客在电话那头不仅要求赔偿一个月违约金，还要求吴婧支付再次搬家涉及的中介费、搬家费等费用。
吴婧反复电话沟通都无果，希望上门与租户见面谈，租户认为这对她造成了威胁，表示如果在没谈妥条件的情况下吴婧和中介就上门，她会考虑报警。
“中介告诉我，这种情况下是不能签署买卖协议的。但是买卖双方可以签订一个定金协议，约定一定期限内签署买卖协议，这个期间内让吴婧处理好与租户的关系，并谈好腾房时间。因为交房的最后期限需要在买卖协议上进行确认。”签订定金协议时，吴婧要求在填写××日内签署买卖协议这一条时，把期限拉长，她没有把握能快速解决此事。
第三关：租户拒绝按合同约定腾房
吴婧明确知道，租房合同里约定，如果在合同到期前任何一方违约，都要支付另外一方一个月违约金，并且提前30天通知。她也愿意按照合同约定，支付一个月违约金，让租户一个月后搬离。
但是租户想要的显然更多。
中介在这个过程中还出了个主意，为了避免租客一直不签署声明、耽误房屋交易流程，让吴婧通过快递向租户寄送放弃优先购买权声明的纸质版和租赁合同解约通知书。因为民法典规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
按照中介的设想，这个快递只要显示签收，15天之后，买卖双方无论如何都能签订房屋买卖合同。
但万万没想到的是，这封快递激怒了租户。
租户向吴婧发去信息称，不仅要吴婧赔偿违约金，由于提前解除合同产生的新的损失，比如，误工费和精神损失费，都需要谈判，如果吴婧不同意，就要走法律程序。租户甚至称要给吴婧寄送一份心理健康评估报告，并明确在这些条件谈妥之前不会把房子腾出来。
吴婧内心非常复杂：自己的房子，按照合同约定提前通知解约，按照合同约定支付违约金，怎么就无法对房子进行处置？
吴婧此前也遇到过其他租户未到租期就不租了的情况。除了扣除一个月押金外，吴婧认为按合同来就行，未想过要求对方进行更多赔偿，而且，租户说搬走就搬走了，作为房东的吴婧对租客没有任何约束能力。
“这种事情闹到法庭上肯定是不合适的，一来时间长，二来诉讼期间房屋也不能买卖。我们只能忍气吞声，支付了更多钱给租户，只盼她尽快腾房。但是让我困扰的是，在租赁市场发展的过程中，保护租户权益是必要的，但遇到我这种情况，房东的权益怎么保障呢？难道愿意守约的一方面对‘无赖’的一方，就真的完全无计可施吗？”吴婧说。
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视觉编辑 | 马蓉蓉 实习编辑 王紫璇