川观新闻记者 李媛莉

在政策放宽、政府搭台、企业自筹的合力下，一栋荒废20余年、列为C级危房的旧厂房，正尝试走一条此前没人走过的路——民营企业自持厂房做更新，变身非标商业体。

成都太古里向南步行约10分钟，拐入一条叫东南里的巷子，一排四层老式楼房很扎眼，楼体空置、围墙开裂，突兀地杵着。周边居民都清楚，“空了起码20多年了”。

楼房建于1985年，原是成都汽车电器厂的用房。不久前，施工队进场施工，开始改造这栋老楼。

建成40余年后，它现在有一个新名字：东南里改造项目。

一栋闲置空楼的等待与转机

“在2000年左右就想把它重新用起来。”东南里改造项目负责人介绍，彼时汽车电器厂已迁出，厂房空置。

但卡在城乡用地分类管控的规则上，想法始终难落地。该建筑宗地性质为工业用地，按照早年土地规划管理要求，只能用于生产制造、配套工业办公。而地处市中心地段，完全不具备开办工厂的现实条件。

项目所在位置示意图（受访者供图）

“如果要改商用，按那时的规定，就得补缴巨额土地差价。”上述负责人直言，“约等于没有可行之路”。

厂房只好持续空置，在漫长的岁月中，楼体老化严重，成了C级危房。

2018年，成都出台《关于“中优”区域内利用老旧厂房及其他非住宅性空闲房屋发展新产业、新业态、新商业相关政策的实施细则》（简称“中优”政策）。按照规定，这栋旧厂房的再利用有了方向。

不过，“中优”政策只是一个框架性的指导，真正让更新改造驶入快车道的，是2023年8月成都市住建局等4部门联合印发的《关于利用存量非住宅性空闲房屋发展新产业新业态新商业相关政策的实施细则》，即业内常说的“三新”政策。

“三新”政策的核心，是指在不改变土地权证用途和使用权人的情况下，可以对建成五年且闲置一年以上的老旧厂房、办公建筑等存量非住宅性空闲房屋，进行内部修缮、外立面改造，转型发展文化创意、旅游休闲等新产业、新业态、新商业。

“依托政府搭建的平台，产权方、施工方等经营主体携手，在2024年正式启动东南里改造项目。”成都市锦江区锦官驿街道相关负责人说道，这栋“沉睡”20多年的厂房，驶入“三新”政策快车道后，从立项到实质性施工仅用时两年，推进效率大幅提升。

明年春节前后改造完成，用于商业和办公

东南里项目属于民营企业自持厂房的自主更新，由企业自筹约5000万元资金，独立承担排危、改造、后期运营，没有现成模板可照搬。

“我们用了一年多的时间，做‘纸上工程’。”东南里项目负责人表示，前期仅政策对接、方案论证，他们就得往返街道、住建、规自、商务、经信等部门，逐条梳理危房排危、规划管控、产业准入、工商登记等各项要求。她说，“多数部门此前没有参与危厂房自主更新的实操经验，各类审批流程、技术标准都需要多方反复研讨确认。”

如果说审批流程是推开一道道无形的“墙”，那么在真正进场施工推进过程中，还有一面有形的墙摆在了施工队眼前。这道墙可不是想改就改，由它也牵引出企业自持厂房自主更新的一个新难题——如何处理与周边建筑的关系。

俯瞰项目四至情况（受访者供图）

记者现场看到，厂房围墙外侧紧挨一栋老旧“房改房”（注：指已购公有住房‌，是职工按政策低价买下单位分配的公房形成的房产），有住户直接把围墙用成了自家房间的后墙。“从施工角度看，两处建筑共用墙体，同步改造能大幅降低围挡、基坑、支护施工成本，更能减少对周边居民的干扰。”东南里项目施工方相关负责人解释到。

然而在政策审批层面，公租房属于居民住宅，只能走城镇老旧院落专项旧改政策，与厂房适用的“三新”政策，分属两条独立申报通道，立项、评审、施工许可、验收互不兼容，无法合并立项同步施工，只能分开推进，也让本项目施工过程受到隔壁未改造住宅的客观制约。

上述街道负责人表示，中心城区零星分散老旧建筑更新改造，普遍面临类似情况，即住宅、厂房等交错分布。“未来的城市有机更新工作，有必要探索住宅、非住宅建筑协同改造的配套办法。”

改造之后做什么？项目方的答案是：一个“集办公和商业的非标商业体”。3703平方米的面积，将按照“三新”政策的明确规定，匹配商业、办公等。业态定位上，主打文化属性，招商以西南首店为主。

上图为项目改造前，下图是项目当前正在打围更新改造施工。（受访者供图）

预计明年春节前后，这栋老厂房将焕新面世。它为那些散落在城市角落的、非成片开发的、单体的老旧厂房，提供了一种新的可能——不用等政府统一规划，不用搞大拆大建，产权人自己就能动起来。

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