川观新闻记者 曹凘源 文/图/视频

“你看装修得好不好，有独立的厕所，还有一个小厨房，不少居民最近准备搬进新家了！”走进成都市青羊区君平街89号院，一栋新修的三层居民楼格外显眼。住户张照明推开房门，邀请记者进屋参观，屋内的景象与他给记者展示的此前老照片全然不同。

改造前的君平街89号院1栋。

这栋建筑曾是D级危房，2023年启动改造工作，去年3月正式交房。这也是在面积不变、容积率不变、土地权证不变的情况下，四川省首例由居民自筹自建、在原址重建的D级危房改造项目。按照张照明的话说，这不只是修一栋楼，而是改变了17户居民的生活方式。

居民在原址自筹自建的新房。

住房是群众安身立命之所，质量安全至关重要。危旧房改造作为城市更新的“先手棋”和“安全底线工程”，其重要性、紧迫性不言而喻。《四川省城市更新“十五五”规划》提出，加快拆除改造D级危险住房，精准消除安全隐患。支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索可持续运营模式。

从忧居到宜居，危旧房改造面临着哪些困难？有哪些更新经验可以借鉴？记者进行了探访。

问题：房屋没法拆迁居民不愿出钱 “等靠要”问题待解

解法：算明白经济账 自筹自建实现“忧居”变“安居”

“以前住起恼火得很，不通燃气，没有单独的厨房和厕所。17户住户，只有一个公共的旱厕，夏天臭气熏天，院子外面都不敢靠近。”聊起之前的居住条件，张照明一肚子苦水，“虽然经过加固，但是耐不住是老楼，先后经历了两次垮塌，根本没法住人。”

君平街89号1栋原来是成都市电影公司宿舍，占地面积约0.3亩。房屋为20世纪50年代修建，砖木结构，3层，住户共17户，全部为私人产权。2023年5月，经专业机构鉴定，该房屋确为D级危房，改造迫在眉睫。

怎么改？一筹莫展之际，成都市一份《危房原址恢复重建工程规划许可办理规则》通知带来了希望。按照规定，只要经全体业主单位或个人同意，该栋房屋可按流程申请办理建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。

在社区的指导下，张照明与小区的其他3位成员成立了自治小组，动员其他业主参与原址重建。问题也随之而来——谁来出钱？改成啥样？

“说起改造费用，‘等靠要’的问题就暴露出来了。”少城街道办事处城市更新和物业管理办公室主任卿川介绍，初期，多数居民还是希望通过政府拆迁来进行改造，但是该楼因规模过小未被纳入棚改计划，加上中心城区容积率的限制，无法以拆迁方式开展整治。

如何破题？“我们给居民算明白一笔经济账，以此转变他们的想法。”卿川介绍，街道聘请了一家第三方专业机构，免费为居民做了初步测算。

改造前，该楼栋房屋的单价在8000元/平方米左右，按照棚改的相关标准，拆迁费用最高也只能达到1.3万元/平方米左右；但是如果在原址重建，基础设施配齐、水电气三通，按现行的市场价格计算，房屋单价可以达到2万元/平方米以上，而居民需要投入的仅仅是3000元/平方米左右的改造建设费用。

“住户们意识到与其被动等着‘拆不动’，不如主动‘自己建’，政府也提供了全方位支持。”卿川说，为了让居民安心过渡，政府还为每户居民发放了1500元/月的过渡费，同时按照保障性安居工程补助资金标准，给予每户19700元左右的补贴，并全部发放到位。

“1个月内，17户住户全部达成重建改造意愿，并缴纳了重建资金。”张照明笑着说，如今不少房屋已经完成了装修，自己不住还能租出去，月租金从改造前的300块钱左右涨到了1800元到2000元不等，大家都很满意。

问题：生活服务跟不上 改造缺乏可持续运营模式

解法：开辟新空间建配套 居民更方便业主有收益

从“忧居”到“安居”是第一步，下一步又如何让安居变宜居呢？成都市金牛区驷马桥街道的工人村社区探索出一条新路——开辟新空间建设生活配套，让老百姓生活更方便，用持续收益摊平改造成本。

下午6点，工人村社区内的交子吉市人慢慢多起来。买菜、吃饭、喝茶，从“五一”假期开张到现在，这里已经成为附近居民离不开的生活区。

交子吉市内部。

交子吉市位于地下一层，正上方是8栋已经完成原址拆除重建的危旧住房。这片总建筑面积2742平方米的市井空间里，51个特色摊位、35间临街铺面错落排布。市场整个装修风格参考了宋代的集市特色搭配现代化元素，少了些传统农贸市场的嘈杂与单调。

姜亚茹是入驻的首批商家之一，也是工人村的老住户。1988年，她从东北老家来到工人村做起水饺生意，一晃几十年过去，水饺还在卖，周围却大变样。“以前在地面的临时菜市摆摊，说是菜市其实就是在楼栋间搭个棚子，环境脏乱差，现在搬进来环境舒服多了，还有不少老主顾找过来买饺子，摊位月租金才几百块。”姜亚茹说。

和姜亚茹一样，胖哥也是工人村的老商家，但是最近有件忧心的事儿在等着回复。“我们在地下一层，只有一个上行的自动扶梯，下行只能走楼梯，虽然有一个电动直梯，但是承载人数有限，老年人太不方便咯，能不能在这边的进出口加一条下行的自动扶梯？”

“我们已经在研究这个方案，这边已经打围了，有消息我第一时间告诉你。”采访当天，记者恰好遇到金牛城投集团交子商管副总经理朱博，作为市场运营方负责人，她来交子吉市的第一件事就是将这个消息告诉胖哥。

“我们在运营过程中多次和当地居民沟通，他们的建议和需求我们都会在后期运营中进行调整。”朱博说，菜市场可以满足居民的基本生活需求，但这还不够，还要满足居民的情感需求、文化需求和社交需求，所以市场里的摊主们穿上了宋制汉服叫卖、三毛钱一斤的“抢抢菜”回归，市场隔壁还开设了茶馆，一间群众活动室正在建设。

“我们在整个8栋新建区域的地下一层，拓宽空间，除了交子吉市外，还设置了公共的机动车、非机动车停车场，以及部分物业用房。”工人村社区党委书记杨健勇介绍，危旧房改造需要探索可持续运营的模式，商业配套的加入不仅提升了居民生活品质，让安居变宜居，同时，停车费、物业费，市场里的摊位租金、管理费等综合收益也能反馈到企业和政府手中，摊平前期的房屋改造成本之余反哺社区建设和民生服务，让危旧房改造不是“一锤子买卖”而是“持续地更新”。

专家建议：


四川省城乡建设研究院副总工程师、高级工程师夏林军：

城市危房改造需要在机制上探索

城市危房改造既是民生工程，也是发展工程。建议从以下几方面着力：

一是确立居民主体地位，支持自主更新、原拆原建。按照“政府引导、业主主体、市场运作、基层协同”的思路推进，把业主同意表决置于实施程序最前端，配套方案公示、协商调解等环节，降低制度性交易成本。对危房等级高、居民意愿集中的小区优先试点，允许适度增加建筑面积用于完善功能和平衡资金，让居民“搬得出、住得起、回得来”。

二是构建多元共担的资金筹措机制。坚持“谁受益、谁出资，政府引导、市场参与”，形成居民合理分担、财政适当奖补、社会资本积极参与的多元格局。用好中央补助资金和地方政府专项债券。鼓励金融机构开发“住房更新贷”等中长期产品，对符合条件的自主更新贷款给予财政贴息；对具备条件的项目，可通过容积率奖励、经营性空间收益反哺实现资金平衡，吸引并引导“城市合伙人”参与建设运营。

三是探索可持续运营的长效机制。改造不是“一改了之”。推动改造与物业管理、社区服务、养老托育等业态融合，引入专业运营主体，以停车费、广告位、便民服务设施等经营性收入反哺后期维护。健全住宅专项维修资金归集续筹机制，实现全生命周期安全管理。

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