房地产进入新的发展阶段，一座城市的住房市场靠什么实现长期、健康发展？
除了政策本身，还有哪些力量决定一座城市的人居吸引力？
9月18日，“新政·新局·新未来——‘8·28新政’楼市新生态大会”在成都举行。活动现场，贝壳研究院西南分院院长孙堃以《“制度托底”+“文化铸魂” 成都房地产发展走入新阶段》为题，从制度建设与城市文化两个维度，分享了他对成都房地产未来发展的观察与思考。
孙堃
在孙堃看来，当城市发展进入新的阶段，对住房的理解也正在发生变化。房子不再只是一个物理空间，而是越来越回归生活本身，承载着人们对社区、生态、便利、烟火气和城市归属感的综合需求。正因如此，他提出，房地产发展的“下半场”，需要更加关注制度与文化：“短期靠政策，中期靠制度，长期靠文化。”
“8·28新政”不是短期刺激，而是长期制度建设
谈及“8·28新政”，孙堃认为，不能简单将其理解为商品住房从预售向现房销售方式的调整，其背后涉及住房销售、房地产信贷、企业融资等一系列机制的完善。
“房地产的发展不等于对房地产的刺激。”孙堃表示，在新的发展阶段，市场更需要的是长效、有序、可持续的发展机制。随着新的销售、融资等制度逐步落地，房企、金融机构、政府以及购房者之间，也将在新的规则下寻找更加稳定的平衡。
对于房企而言，他重点提出三点建议：
首先要重构投资模型，在新的政策和市场环境下重新审视投资测算、收益模型和开发节奏；
其次，要高度重视主办银行制度，通过更加稳定的银企合作关系，为项目开发建设提供更具持续性的金融支持；
第三，则是回到产品和质量本身。
“时间就是金钱，但质量更是生命。”孙堃认为，随着市场对交付、品质和确定性的要求不断提高，房企不能简单通过追求建设速度来适应新的市场环境。消费者最终会用选择作出判断，产品力、交付力和全过程项目管理能力，将越来越成为企业核心竞争力。
从“生态、平衡、温度、生长”理解成都好房子
制度之外，孙堃把更多篇幅留给了“文化”。
在他看来，不同城市有不同的生活方式，也决定了消费者对“好房子”不同的理解。成都的人居文化，可以用四个关键词概括：生态、平衡、温度和生长。
首先是生态。“自然不是配套，而是居住的基底。”孙堃认为，成都公园城市建设带来的变化，不仅仅是城市里增加了多少公园和绿道，而是自然环境逐渐成为日常生活的一部分。“好房子，是生长在自然里的容器”，住宅与公园、绿道、水系等城市生态空间之间的关系，正在成为居住品质的重要组成部分。
其次是平衡。孙堃尤其关注“职住平衡”。在他看来，一座健康发展的城市，不应该是一边灯火通明、一边长期“睡城化”，而是通过产业布局、居住板块和交通体系之间的协同，让工作与生活更好地连接。“好房子，是工作与生活的平衡。”
第三是温度。公园、社区商业、博物馆、书店、咖啡馆以及成都特有的烟火生活，共同构成城市的日常体验。房子也并非孤立的建筑，而是连接社区和城市生活的重要载体。“下楼有没有烟火气，15分钟生活圈是不是便利，这些都会成为衡量好房子的重要标准。”
最后是生长。孙堃认为，人们选择一座城市，本质上也在选择与这座城市共同成长的机会。产业发展、就业机会和城市活力，为青年人在这里工作、生活、成家提供了长期支撑，而住房则见证着一个人与城市共同成长的不同人生阶段。
“好房子”最终是生活的答案
在分享最后，孙堃将“制度”和“文化”重新汇聚到“生活”这个关键词上。
“户型、区位千人千面，但有些东西是共通的。”在他看来，好房子没有唯一的标准答案，但一定能够回应人们对自然、烟火和城市未来的期待。“它一定装得下你对自然的向往，容得下你对烟火的期待，更能够陪你和这座城市一起走向未来。”
孙堃认为，成都房地产市场长期发展的基础，既来自“人、房、地、钱”等全要素制度保障，也来自生态、平衡、温度、生长共同构成的城市文化。房地产高质量发展并非简单依靠短期刺激，而是通过制度与文化共同作用，让住房循环更加健康，让城市生活更加美好。
“制度托底，文化铸魂。”在孙堃看来，成都正在以自己的城市底蕴和人居实践，给出房地产新发展阶段的答案。
封面新闻记者 任吉军
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