封面新闻记者 曹铭轩 黄益辉

8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、中国人民银行、证监会五部门出台三份针对房地产行业的重磅政策文件，国家金融监督管理总局印发五个管理办法，改革完善房地产融资制度。业内称这一政策组合拳为“8·28新政”。为深入解读新政内涵与行业走向，封面新闻、华西都市报推出“8·28新政”专题报道。

“这一系列新政是对整个房地产行业底层逻辑的重塑，对供求双方都会产生深远影响。”9月7日，首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池教授在接受封面新闻、华西都市报专访时表示，新政推动的深刻变革，会带动着地方政府、房企、金融机构和购房者各自完成角色转换。

赵秀池教授 受访者供图

制度重构而非局部修补，预售门槛提升倒逼行业换挡

“本次系列新政与以往历次房地产调整相比，不再是头痛医头、脚疼医脚的局部调控。是对整个房地产行业底层逻辑的重塑。对房地产行业的供求双方都会产生深远影响。”

赵秀池指出，这次改革最根本的不同，在于它不是局部调控，而是对销售、融资、资金监管、供地原则等核心制度进行了一次顶层设计，“规划了房地产新发展模式的蓝图”，重塑整个行业的底层逻辑。

这种重塑对供需双方都产生了强烈冲击。对房企而言，预售门槛的抬高意味着过去依赖预售款低成本滚动的路径被彻底收窄，赵院长直言：“通过预售进行低成本融资的渠道堵死了，过去‘高杠杆高负债高周转’的模式没有了存在的土壤。”只有真正适应新规则、资金实力和产品质量过硬的企业，才能在行业洗牌中站稳脚跟。

而对购房者来说，新政带来的改变同样直观——现房销售和“交房即拿证”让房屋质量更加透明，烂尾风险大幅降低，赵院长用“所见即所得”来形容这一变化，并强调“买房更靠谱，更踏实了”。同时，贷款最长期限从30年延长至40年，降低了首付之外的月供门槛，有助于刚需和改善型需求更从容地入市，推动供求关系趋于平衡。

现房销售加重资金压力，房企须转向“好房子”竞争

谈及现房销售对开发商的冲击，赵院长坦言，这种压力并不只针对中小房企，“实际上，即使预售制度不改革，在供过于求的形势下，房企的‘高杠杆高负债高周转’模式已经早难以为继了”。她认为，企业与其过度焦虑资金问题，不如把更多精力放在设计和建设适销对路的“好房子”上，“提供性价比高的‘好房子’，得到市场认可，才能从根本上出清自己生产的商品，进而取得盈利”。

当然，新政也同步配套了一系列对冲工具，帮助房企缓解资金链紧绷的困境。例如，主办银行制和项目制融资安排，让房企可以与银行协商更灵活的信贷支持；公司债、CMBS、ABS、REITs等多元化融资渠道被鼓励使用；土地出让金可分期缴纳，预售阶段预缴的税费也能延后到现房销售阶段再行处理。此外，各地正在推进“拿地即开工”、压缩报建审批、实现“销售即办证”等营商环境优化措施，这些都能有效缩短建设周期，减轻资金占用压力。赵院长强调，房企当前最需要做的，是在财务成本抬升的背景下严守交付品质底线，同时主动收缩规模，量力拿地，而非继续寄望于预售回款充当开发资本金。

楼市筑底但分化加剧，热点城市置业需回归地段理性

对于市场走势，赵院长判断“当前楼市基本处于底部区域”，政策环境也已是近年来最为友好的阶段，但她同时提醒，“未来房价不会普遍上涨，各地分化仍将十分显著”。针对成都这类人口持续流入的热点城市，她给出了分层建议：对于不愿长期租房的刚需群体，以及有“以旧换新”需求的置换人群，“可以随时上车”；但投资型买家则需要格外谨慎，因为持有房产的成本（包括折旧、物业费、暖气费、专项维修基金和资金利息）不低，而“未来房价大幅上涨的概率不大，买房未必能够实现增值收益”。

她特别重申了房地产的经典法则——“区位、区位、区位”，并补充道：“宜居宜业宜学宜游的地方，即使自己不住，也能租出去的房子，就是好房子。”

各方角色同步重塑，优胜劣汰三五年后形成新格局

赵院长认为，新政推动的深刻变革，要求地方政府、房企、金融机构和购房者各自完成角色转换。地方政府方面，必须因城施策制定细则，避免现房销售“一刀切”，同时做实预售资金全额监管和主办银行制度，严防资金挪用；落实交房即交证，强化质量监督，并加快审批流程，以对冲现房模式下企业资金久期拉长的压力。更重要的是，赵院长强调：“地方政府要做好城市规划、产业规划、房地产规划，毕竟宜居宜业宜游，才能吸引更多的人口、人才，产城融合、居业联动，房地产业才能持续发展。”

房企则需要彻底告别规模扩张的旧思维，转向高质量发展，把产品定位和市场风险评估前置到拿地阶段，严格遵守项目公司制和资金封闭运行规则，杜绝集团随意抽调项目资金。除了传统重资产开发，还应积极拓展代建、合作开发、存量运营、城市更新等轻资产模式，以适应新的生存法则。

金融机构的信贷逻辑也要从“看企业主体”转向“看单个项目”，做实主办银行制，严格执行竣工备案后才发放按揭贷款，实现“交房再还贷”，改变过去期房阶段就放款、购房者同时承担烂尾和还贷压力的旧格局。同时，要合理运用最长40年房贷等工具，但必须审慎审核客户偿债能力，避免盲目放大居民杠杆。

最后，购房者也要告别“买房必赚”的投资心态，赵院长提醒：“租房与购房同样都能解决住房问题，租购并举的住房制度在不断完善，每个人都要根据自己的情况决定是租房还是买房。”她特别补充，贷款期限并非越长越划算，“贷款期限越长，月均还款越低，虽然降低了每月的还款负担，但是，总共还给银行的利息越多”，因此要量力而行。

对于市场格局演变，赵秀池预测，新政是一个缓慢发酵的过程。旧项目按旧规则执行不会造成短期剧烈冲击，待存量项目消化完毕后转型速度将明显加快。现金流薄弱、融资成本高的房企会加速退出，部分转向代建、物业等轻资产运营。预计三到五年后，市场将形成新格局：头部房企凭借资金实力和品质优势占据主要份额，新房开发转向重资金、慢周转模式，二手房与保障房占比持续提升，行业告别高杠杆扩张时代，转向精细化运营与品质提升。

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