运营近一年，曾沉寂十余年的天津市第四玩具厂旧址，如今出租率已达97%，入驻文创、办公、餐饮等企业30余家。红砖外立面温润雅致，楼道间陈列着怀旧老玩具，底商烟火气氤氲，二楼办公区里年轻创业者伏案忙碌——很难想象，眼前这个藏在居民区里的文创街区，曾是一座长期闲置、被划定为危房的老厂房。如今，这里化身“玩具肆厂·玩具巷·TOY4”，在留住老天津童年记忆的同时，也成为青年创业的新阵地。
“我今年57岁，打小就在这附近住，原先这个玩具厂破得都不像样了。”在周边生活了多年的居民张斌说。如今闲暇时，他总爱来园区转转，“现在和以前完全不一样，有各式餐饮小店，日常溜达、吃饭都方便。看着老厂房被盘活，没白白荒废，心里特别欣慰。”
天津市第四玩具厂始建于上世纪80年代初，曾生产跳跳蛙等经典儿童玩具，承载着一代天津人的童年回忆。2009年企业退市后，厂区长期闲置，建筑老化、设施陈旧，最终被划定为危房。河北区委、区政府将其纳入全区闲置资产盘活重点项目。
“我们看中的其实是两方面价值。”河北区商务局相关负责人介绍，一方面是物理载体价值，这处老厂房空间格局适合改造文创、办公、商业等复合业态；另一方面是历史文化价值，这里是天津老玩具工业的实物印记，承载着一代人的城市记忆。
同时，这处资产长期闲置，历史遗留问题也较为复杂。“如果一直闲置，不仅资产持续沉睡，历史遗留矛盾也难以化解。”该负责人表示，因此河北区将其列为重点攻坚项目，推动闲置资产、历史问题与产业发展统筹解决。
2024年8月，项目正式签约启动改造。接手运营的鑫恩华集团深耕存量资产盘活领域，过往操盘的厂房项目大多万平方米起步，而这座老厂房实际改造面积仅1900余平方米。
“我们平时对接厂房项目，基本都是1万平方米以上的规模，这个项目体量偏小。”鑫恩华集团副总经理何佳其坦言，打动运营方的从来不是规模体量，而是独有的城市文化IP，“我们一直想打造一个小而精的商业加办公产业结合体，玩具是天津人记忆里很近、也很深刻的符号，它自带情怀底蕴，改造虽有难度，但极具盘活价值。”
初次踏入待改造厂房时，破败的现状让团队印象深刻。何佳其直言第一感受只有一个字：“破”。
木质楼梯老化松动，施工人员进场时甚至出现踩空情况，房梁、地下管网老化失效，原本的水泥外立面也已斑驳脱落。改造团队没有选择大拆大建，而是坚持“修旧如旧”，从地下管网到墙顶地面全面翻新，同步完成房屋安全鉴定，将老旧水泥外立面改造为新潮红砖风格。
与此同时，一些属于老玩具厂的历史印记被有意保留下来。
“能找到的遗留老玩具，我们都会摆放在工区、楼道和专属陈列区；找不到实物的，就依据老照片还原样式，做成灯箱悬挂在外立面。”何佳其介绍。原厂门楼、年代特色标语经过修缮继续留存，门口老旧座椅被改造成打卡点。
一个细节，更让这座老厂房与周边居民之间的情感联系变得具体。
“这个门楼每年春节的时候，都有人拿红色的笔去把标语描一下。”何佳其说，这并不是谁安排的工作，而是附近居民多年形成的默契，“就是普通居民，可能都是特别老的天津人，对这里有一种情怀。”
改造施工期间，老旧厂区电力线路混乱、电线杆破旧、网络配套滞后等基础设施难题，也成为项目推进的“硬骨头”。河北区相关部门联动电力部门完成线路入地，同步推进管网、通信配套升级。项目推进过程中，外立面施工还一度受到高压线路安全隐患影响，相关部门多次现场协调供电部门，推动施工堵点解决。
从“盘不动”到“活起来”，政府做的不只是审批。
河北区探索采用“玩具厂、职工托管中心、运营企业”三方签约模式，引入市场化专业运营企业参与改造运营。
“老厂房之所以盘不动，核心难点就是运营缺位、历史问题交织。”河北区商务局相关负责人介绍，三方签约模式下，托管中心全程参与项目推进，把项目收益与历史遗留问题化解相衔接，同时引入专业运营企业，形成一体式推进的工作机制。
租金方面，项目聘请专业评估机构开展价值评估，采用梯次递增租金方式，在保障资产价值的同时，也给运营企业留出前期改造投入空间。项目还通过一站式联审联办、网上快速审批等方式，为工程手续办理提供服务保障，目的就是为来区企业营造更加优沃的发展环境。
2025年9月，改造完成的“玩具肆厂·玩具巷·TOY4”正式投入运营。如今，园区出租率已达97%，入驻文创、办公、餐饮等企业30余家。
一层布局文创画室、轻食餐饮、美甲美睫、教育培训等业态，二层为标准化办公空间，配套共享会议室、洽谈区、休闲咖啡区。紧邻天津美术中学、靠近天津美院的区位优势，也让这里天然具备承接艺术设计、文创产业资源的条件。
“招商进度比预想中更快，尤其是办公空间很快就满租了。”何佳其介绍，目前园区入驻企业主要涉及艺术、设计、文创、科技商贸以及轻食餐饮等行业，不少青年创业者选择在这里落脚。
针对大学生创业群体，园区还推出办公租金下调5%至10%、免费代办工商执照、协助对接创业补贴等扶持措施，并提供财税、知识产权、投融资等服务。
“如果仅仅把老厂房改造出租，只追求租金收益，其实只是盘活了房子。”河北区商务局相关负责人表示，选择“老厂房+文创+青年创业”，就是希望承接天津美院的资源和人才溢出效应，集聚工业设计、文创设计、品牌设计等企业，打造一个“小而精”的产业社区。
在这一思路下，老厂房不再只是一个出租空间，而成为连接文创艺术、商务办公和社区消费的复合载体。
一座老厂房，能不能真正“盘活”，还要看未来。
在政府看来，出租率只是衡量盘活成效的一个指标。
“不能只看房子租没租出去、租金有多少。”河北区商务局相关负责人说，还要看历史遗留问题有没有化解、入驻企业质量怎么样、能不能形成新的市场主体和税收就业贡献，以及能不能带动周边城市环境和片区活力提升。
按照规划，园区未来力争年新增注册企业50家、年税收200万元。目前，项目已经实现高比例出租和市场主体快速集聚，但在税收规模、优质企业数量等方面仍有提升空间。
下一步，运营方计划通过小型行业沙龙、交流活动等方式，让园区内的产业办公与商业业态产生更多互动；同时探索联动周边天津美术中学、天津美院文创片区，形成艺术文创三角联动布局。
“玩具巷是河北区退市企业遗留资产市场化盘活的一个范本，但它有自己的特殊条件，不能简单照搬。”河北区商务局相关负责人表示，下一步将结合不同闲置厂房、楼宇的权属、区位和历史问题，分类推进存量资产盘活。
从荒废危房到出租率97%的文创街区，从承载童年记忆的老玩具厂，到青年创业者落脚的新空间，“玩具肆厂”的变化，不只是一次建筑更新，更是一次从资产盘活到产业培育的尝试。
旧厂房没有被推倒重来，而是在保留城市记忆的同时，长出了新的生活和产业。对老居民而言，这里还是熟悉的门楼和标语；对年轻创业者而言，这里则可能是事业开始的地方。
一座老厂房，留住的是过去，承载的却是正在发生的未来。
记者丨刘畅
摄影丨刘乃文
编辑丨刘嘉言
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