危楼焕新记：15年租期的置换“魔法”丨“城”长的新事①

川观新闻记者 李媛莉 文/图

“这么快拆完啦？”

“一天就拆完咯！”家常味面馆的老板娘朗声应答。

一位熟客有些日子没来下莲池街，6月8日到访时，原先坐落面馆的12号居民楼已变成一片平整净地，故有此发问。

面馆换了模样，靠着两个集装箱拼凑起临时铺面。按照计划，今年9月家常味面馆将回迁入驻下莲池街10、12号楼原址重建的新楼栋底商。老板娘一家也将在原址拿到崭新的住房。

家常面面馆是一家社区老店，原拆原建项目施工的过渡期，面馆在临时点位营业，新房建成后原位回归。（摄影 李媛莉）

最难得的是，无论是新房还是新铺面，都不是买来的，而是换来的——新房的前15年，业主需要将新房租给开发商运营，15年后才可以自行处置。

“免费”的新家从何而来，下莲池街这两栋楼又给当下的城市更新提供哪些借鉴？近日，记者走进现场一探究竟。

D级危房困局待破：

居民改造诉求强烈，但传统征地拆迁面临多重困难

今年1月和4月，10、12号楼先后拆除之前，住在这里的人，过得局促又闹心。房子是上世纪70年代建成的，楼层共用厕所，墙体开裂、屋面渗水年年反复，根本无法彻底解决。社区工作人员谈及公共区域常年的脏乱积污、异味弥漫时，无不皱眉头。

肉眼可见的破旧背后，是不容忽视的安全隐患。专业鉴定结果有权威定论，两栋建筑均被评定为D级危房，按规定必须整幢停用。其中10号楼此前经历两次加固维修，仍无法根除结构性安全隐患。

下莲池街12号楼拆除前的外立面图。图片由受访者提供

成都市住建局城市更新处相关负责人介绍，中心城区危旧院落改造长期面临两难：一方面主城D级危房存量较多、安全风险突出，居民改善居住条件诉求强烈；另一方面老城危房多零散分布、单栋体量偏小、地块碎片化严重，传统征地拆迁模式收支难以平衡，规模化落地阻力巨大。

下莲池街10号、12号楼拆除前。属于典型的零散分布、单栋体量偏小的危旧房，适合自主更新、原拆原建。图片由受访者提供

在此背景下，危房原址恢复重建成为破局路径。2025年8月28日，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》正式印发，从国家层面将自主更新纳入城市更新顶层设计，明确支持老旧住房自主更新、原拆原建。

而成都早已先行试点探索，青羊区君平街89号、金牛区工人村“老八栋”均为落地案例。前者是四川省首例居民自主自筹自建危房改造项目，后者是成都首个成片原拆原建项目，都在2025年3月交付。

一边是不能住人的危房，一边是需要安置的63户居民，下莲池街的两栋危楼难题似乎有了解法。

免费换新房的背后：

15年租期置换带来三方共赢方案

深耕基层城市更新多年，锦官驿街道党工委书记‌张进见过大量改造项目因居民出资门槛过高、意见难以统一中途搁置，因此决心跳出既有改造方式。

奔着各方利益最大化的目标，锦官驿街道多轮推演测算、研讨方案后，最终决定由街道公开征集遴选企业，由企业承担旧房拆除和新房修建等费用，居民不承担拆改费用。

下莲池街10号楼拆除前的外立面图。图片由受访者提供

其中最重要的一个环节是：房屋竣工交付后，居民先把新房统一租给企业，运营民宿、餐饮等业态。依靠经营性收益，企业一方面收回前期建设投入，另一方面是可以持续支付居民租金。

“协议约定企业先期租用新房15年，支付给居民的租金每5年上浮10%。”锦官驿街道城市更新办负责人陈立明介绍，15年租期满，居民可自由选择自住、续租或出售，房屋产权自始至终归属业主，改造与托管运营不会变更产权归属。

这是三方共赢的方案——

政府不用大包大揽的财政投入，就能完成人居环境提质与街区焕新；企业通过长期稳定的租赁运营，逐步收回建设成本并获取合理收益；居民虽前15年不能入住，但拥有改造后的新房，且改造后房屋租金收益较改造前提升约 60%，足以负担居民在其他地方租住的费用。

考虑到家常味面馆维系老客源的实际需求，锦官驿街道专门协调临时经营场地，还对接施工方，让面馆兼任项目施工食堂，帮助商户在过渡期拓宽营收渠道。

6月2日，原先坐落在12号楼的家常面面馆，在集装箱临时拼凑的过渡点位继续营业，并兼任原拆原建项目施工方的食堂。新房建成后原位回归。（摄影 李媛莉）

政策的讨论与民意的统一：

2个月内63户居民全部签字同意

回望项目前期筹备，第一道槛就是资料不齐。两栋旧楼建于上世纪70年代，建设档案大量缺失，属于典型的历史遗留无证建筑。

陈立明他们发现，针对无权属证照危房原址重建，省市原有政策均找不出细化处置条款。除此之外，楼栋权属交叉、产权边界模糊等问题，同样处在政策空白地带。

有的放矢。

崇德里社区和锦官驿街道组建专项工作组，高频对接市、区各级主管单位，轮番研讨政策、专题协调。陈立明粗略回忆，仅围绕房屋确权问题，自己参会就超20场，“项目超过三分之二的筹备时间都用来对接政策、寻找落地依据。”

户型优化带来的新增面积契税，也是一大棘手难题。重建后的新房计划为每户居民增加10%至20%的居住面积，但新增面积既没有明确政策支撑，契税由谁缴纳也一筹莫展。

持续一整天的多方会商，才有了方案。项目调整主体架构，由锦江区住建交局作为业主单位，合作企业为施工承建方，相关税费由业主单位统筹承担。

政策破局后，统一民意、抚平居民顾虑，又成为新的考验。

“旧房变新房的好事，会有人不愿意？”诸如此类问题，工作人员也是深入其中才得其解。

为打消居民的顾虑，街道联合拆建企业设立300万元专项履约共管账户，资金专项兜底，从资金层面规避项目停工烂尾风险。

针对不同居民诉求，工作人员分门别类地做好解释工作：向高龄老人测算长期租金收益，使其明白持续房租足以支撑养老开支，房产还能留给子女；给置业业主对比旧房现状与改造后新房的出租、出售溢价空间，用收益前景化解抵触情绪。

锦官驿街道城市更新办工作人员张晋帆深有感触，民意统一的底气，不是劝说的技巧，而是居民实打实获益，“凡事站在住户角度前置谋划”。

扎根社区多年的信任积累、全程公开透明的方案、零成本安居的惠民利好、细致入微的兜底保障，项目只用两个月时间，促成63户居民100%签字同意改造。

下莲池街10、12号楼原拆原建的效果图。按项目规划，预计今年9月完工。图片由受访者提供

眼下，锦官驿街道正面向各级主管部门、各兄弟单位，积极分享下莲池街项目摸石过河形成的实操经验，为同类点位落地改造提供借鉴参考。据锦江区住建交局统计，目前全区已鉴定D级危房24栋、C级危房20栋，存量危房改造需求迫切。

而据成都市住建局统计，成都中心城区D级危房仍处在动态新增状态，“十五五” 期间实现D级危房动态清零是首要攻坚任务。

越来越多的老旧危房，有望像下莲池街10、12号楼一样，破土“重生”。

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