“住改商”须经有利害关系的业主“一致同意”，而非“多数决”。因为住宅安宁权不只是一家一户的权利，而是全体业主共享的必需品。
近年来，“网约房”受到不少旅游爱好者推崇。家住浙江宁波的小张将自有闲置住宅作为“网约房”使用，通过多个网络平台发布房源信息，标明价格接受预订。此举引发小区其他居民不满，同楼邻居以无证开设民宿、存在噪声扰民等为由，将小张诉至法院。该案历经一审、二审，法院终审判决要求小张恢复住宅用途（据4月16日新华社消息）。
有些“网约房”经营者认为，“我的房子我做主，用来干什么何必他人同意？”这种观点就有些武断了。
若将“网约房”与出租房作对比，就会有鲜明体会。出租房面向特定承租人，租期长、人员稳定，对其他自住业主基本没有影响。但“网约房”通过互联网平台向不特定公众发布房源、以日计费，这就使安全、私密的住宅区域变成了面向外部的经营性场所。“网约房”的收入装进了经营者的口袋，可经营过程中可能产生的门禁形同虚设、电梯频繁占用、陌生人深夜喧哗等诸多不良影响，却要由街坊四邻来承受，既不公平，也与法治精神相悖。因此，业主自己“做主”不是不行，但“做主”的边界必须在合理、合法的范畴内，不得以损害、牺牲其他业主合法权利为代价。
民法典第279条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。从“网约房”的经营模式来看，其从网络招揽不特定客源，进行入住登记、提供有偿使用物品及清洁等住宿服务，并日结费用，其经营属性与普通房屋租赁中“固定承租人、长期使用、仅提供房屋本身”的特征存在明显区别，实质上已构成经营性住宿服务，属于典型的“住改商”行为。对于这一行为，民法典明确规定必须经有利害关系的业主“一致同意”，而非“多数决”，意味着哪怕只有一户邻居反对，“住改商”也不能进行。法律之所以设置如此严格的门槛，是因为住宅安宁权不只是一家一户的权利，而是全体业主共享的必需品。未经同意，以牺牲邻里安宁为代价牟取经营性红利，已经侵犯了其他业主的合法权利。
当然，严格规制绝不等于否认“网约房”这一新业态，而是为其合法合规发展划出清晰运行轨道。要想合法经营“网约房”，应先确认小区管理规约是否允许，取得其他有利害关系的业主一致书面同意，再向公安等部门完成备案并配齐必要设施。目前，已有部分地区专门出台“网约房”相关管理办法，推行“房源码”制度，正是为该行业合规经营提供制度规范。
新业态呼唤“新监管”。针对当前“网约房”存在的人员流动大、实名登记难、隐患排查不易等问题，也亟待有关部门在更新监管思维和优化监管手段上下功夫，引导“网约房”行业良性发展。这起案件不止警示经营者，也再次向公众强调，只有在法律边界内行使权利，个人自由才能获得真正保障。
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来源：检察日报·法治新闻版
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