西南联交所为打造TOD “成都模式”,帮助社会资本在更多维度参与基础设施建设,组建精干力量在全面梳理业态、特色、需求的基础上,研究构建时尚消费、商务服务、医疗健康、教育文体、产业聚落等“十大消费场景”,并结合项目区域特征,形成了独具特色的TOD商业策划方案。按照此方案,成都TOD如何实现全球招商?西南联交所在五大TOD项目顺利转让操作过程中,建立“四大能力”标准,以系统的转让流程指导、严密的法律风险控制、合理的转让方案设计、配套服务升级等做法,为后续TOD项目积累了宝贵经验。

1、优秀的合规性保障能力

TOD项目的特殊性引来社会各方密切关注,加之轨道发展集团首次进场转让TOD项目公司股权,西南联交所对项目进场流程进行了全新的设计。由于项目的股权转让导致标的公司的实际控制权发生了转移,因此项目股权转让涉及20个工作日的信息预披露和20个工作日的正式披露。在遵守国有资产监督管理办法的前提下,西南联交所还基于成都轨道集团“三重一大”规定和内部审批程序,优化设计了挂牌交易流程,合理确定了预披露、正式披露的挂牌时间表,保证了本次股权转让的合法性、合规性和时效性。

2、出色的风险控制能力

五大TOD项目都是转让标的公司控股权。在实际操作中,既要符合国有资产流转的管理要求,确保国有资产保值增值;又要根据TOD项目实际,采取市场化方式寻求房地产头部企业进场参与合作。为确保本次项目转让的合法性、合规性和公平性,轨道发展集团特地聘请了川内知名律师事务所——国浩律师事务所、泰和泰律师事务所作为TOD项目股权转让的专项法律顾问。同时,西南联交所服务团队积极与公司风控部门一起深度研究讨论,力争将项目风险防控做到极致。 比如,反复讨论的基础上形成了标的公司新章程,新增了董事会职权,如审批公司招标采购管理制度、审批TOD项目重大采购方案、审批关联交易等,从源头上防控法律风险,确保国有资产不流失;设置了5年股权锁定期,即新股东在入股5年之内不得转让其持有的全部或部分股权,避免标的公司管理层发生重大变化,股东之间产生纠纷,影响后期项目的延续性等。

3、亮眼的方案设计能力

近年来,成都市提出“轨道交通建设改变城市格局,TOD综合开发改变城市形态”的新型城市发展理念。TOD项目作为重塑城市经济地理的重要抓手,项目建设难度大,开发品质要求高,对投资者有较为全面的综合实力要求。依据《成都市企业国有资产交易监督管理办法》规定,产权转让原则上不得对受让方设置资格条件,确需设置的,转让方应对所设资格条件的合法性、合理性、必要性等做出说明,由国家出资企业逐级向国资监管机构备案。

在股权转让过程中,转让方为确保受让方具备较强的综合实力,保证TOD项目的开发质量,遂设置了一系列受让方资格条件并报相关部门审批,如要求受让方一是要具备房地产开发一级资质,且上一年度排名中国房地产开发企业综合实力前50强或商业地产综合实力前30强;二是要具备主体信用评级不低于AA+级;三是截至上一年度12月31日,财务报表净资产不低于人民币100亿元等。 考虑项目的特殊性,为合法合规地推动项目股权转让事宜,西南联交所服务团队积极与各方协调,沟通资格条件的合理性,并将沟通结果及时向公司领导进行反馈。同时,在公司领导带领下,多次向主管部门进行专题汇报。

最终,西南联交所服务团队将讨论结果与转让方及相关律师团队进行汇总,达成一致意见:一是确定受让方资格条件可向上穿透,明确“意向合作方或其控股股东、实际控制人具备上述房地产一级开发资质条件、排名条件、信用条件、财务条件,则视为意向投资方符合资格条件”;二是将此次股权转让的资格条件进行了量化,增加特别说明。比如,明确了何为“控股股东”,是指其出资额直接或间接占意向受让方资本总额50%以上(不含50%)或其持有的股份占意向受让方股本总额50%以上(不含50%)的股东;何为“实际控制人”以及如何提供证明资料等。如此细化资格条件后,大大激活了市场反应,提升了优质房地产企业的参与度,同时便于投资者充分准备报名资料,确保报名工作的顺利开展。

4、独特的“管家”服务能力

开启现场坐班模式—— 为及时与转让方进行沟通交流,西南联交所服务团队采取在轨道发展集团驻点办公的方式跟进项目。项目团队派专人每周到轨道发展集团坐班一天,及时、高效地沟通项目情况,跟进项目进展,现场响应转让方所需协助事项。通过专人现场坐班,大幅提升了项目进程,增进了转让方和团队的信任感和默契度。由于项目的复杂性与严谨性,本次股权转让要求意向投资人提供的资料相对较多,为确保每一个投资者的报名资料符合挂牌要求,西南联交所业务部、风控部、交易部等相关部门联合对报名资料进行反复审核,层层把关,最终确保TOD项目顺利挂牌和成交。

挖掘项目特色,通过“线上”+“线下”多渠道联合推广——

西南联交所充分利用投资人资源库,积极对接意向投资人,整理意向投资人台账并了解需求,协助意向投资人对转让标的进行尽调。此外,利用西南联交所官网、微信公众号等多种渠道进行线上推广,最终促成项目顺利成交。

专业的技术支撑团队——

五大TOD项目,累计吸引了20多家知名地产开发商参与竞价。由于项目挂牌金额大,投资者报名人数多,行业关注度高,为保障两场项目网络竞价的顺利开展,西南联交所系统供应商——“第四产权”对项目提供了竞价活动技术保障和维稳预案。竞价当天,西南联交所派出网络技术支撑团队,赴轨道发展集团远程连线竞价室,便于转让方全程在线观摩竞价活动。同时,还配备专业服务团队现场为转让方解说竞价相关情况。