川观新闻记者 王成栋
“好不容易抢到的！”3月9日上午，赵源华和几位老友在油菜花海漫步。
赵源华是甘肃省平凉市人。今年初退休后，他以每月4500元的价格，在成都崇州市白头镇五星村租下一个小院，租期6个月。他说，小院是他在一众候选房中精挑细选的结果。
赵源华这么说，是因为四川的闲置农房数量不少。四川农业大学等机构估算，全省常年闲置农房数量达30万—60万套，若算上季节性闲置的，数量会更多。
今年的中央一号文件提出，探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式。事实上，自2018年起，四川就开始相关探索，尝试让城里人的田园牧歌生活需求与乡村大量闲置农房有效对接。
俯瞰五星村全景。川观新闻资料图
先行者的探索
为非村集体组织成员“开门”，扩大闲置农房交易范畴
大豆泡发、磨浆……2月9日上午，在位于五星村的手工豆腐体验店内，店主郑光雄指导前来研学的小学生制作手工豆腐。单是这一天，就有200多名游客在此体验手工豆腐制作和豆腐宴。
郑光雄的这家店，正是五星村首批被盘活的闲置农房。
郑光雄来到五星村是2018年。这一年的中央一号文件首次提出，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。当年8月23日，成都市青羊区居民郑光雄与五星村集体经济组织、五星村居民龚学伦分别签订协议，获得龚学伦的闲置农房使用权。
龚学伦说，自己早就在崇州市城区定居。此前曾有村外农户和企业想要购买这套农房，但因政策限制无法成交。
扩大交易范围的好处，体现在租金上。按照协议约定，租期15年，租金前5年为每年6万元，后期逐渐递增。这开了非本村集体组织成员农房使用权交易的先河。承租当年，郑光雄斥资300万元，将农房改造成手工豆腐体验店，2021年底前收回成本。
此后6年多的时间里，五星村4家闲置农房被出租给外来投资者，20多户农房被改造成酒吧、餐馆、农家乐和商店。面对越来越多的交易需求，崇州市有关部门和白头镇政府先后介入，明确五星村闲置农房交易要“统一规划、统一改建、统一管理”。同时，整合涉农项目资金，对五星村村容村貌和农田景观进行整体布局、打造，并配套公共服务设施。目前，五星村周边12分钟车程内，布局有三甲医院、大型商场、菜市场及各类休闲娱乐设施。
改革带来的活水，叠加景观资源与公共服务资源的支撑，让五星村成为网红打卡点。去年，五星村接待游客近300万人次，旅游综合收入近9000万元。
成功者的经验
村集体经济组织担当“二传手”，降低交易违法违规风险
五星村盘活闲置农房成功的经验是什么？五星村党支部书记、村委会主任高志伟认为，关键是用好村集体经济组织这个“二传手”。
郑光雄签订了两份租房协议。与龚学伦签订的那份，主要约定价格、租期等。与五星村集体经济组织签订的协议中，单是禁止事项就有两页。主要内容是：不得未批先建、未批先改；房屋改造不得超出原有宅基地范围；不得建设别墅大院、私人会所等楼堂馆所等。如违反上述协议，农户有权废止协议并追究承租者的责任。
“这等于加了一道防护。”四川农业大学教授冉瑞平解释，在我国“三农”制度体系中，农房与农村宅基地高度捆绑，具有福利性质和社会保障等功能，产权呈现排他性特点。例如，为避免产权纠纷，不准非村集体组织成员对租用的农房扩建。今年的中央一号文件也重申不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地。
一方面，盘活闲置农房中存在诸多法律法规红线；另一方面，维护自身权益能力较弱的农户，拉农村集体经济组织“入局”是最为现实的选择。
在试点3年后，2021年，五星村把此前探索的做法制度化：村集体经济组织作为“中间人”，面向村民承租闲置农房，面向客户出租农房或者入股企业，从法律上避免了农户与客户的直接交易。
在高志伟看来，这样做的好处，是村集体经济组织能参与盘活闲置农房的交易全程，同时严格审核交易价格的合理性和交易条款的合规合法性，进一步降低交易过程及后续的风险。
“这对双方都有好处。”省社科院研究员郭晓鸣表示，这样做的好处有三：整合资源，实现闲置农房整体开发，提高交易价格；监督企业或个人在后续的改建、运营行为，避免扩建、重建房屋等违法违规行为；降低农户与企业、个人直接发生纠纷的概率。“这是既能保护承租方，也能保护农户的制度设计。”
五星村观景台。川观新闻资料图
疑惑者的期待
补齐基础设施、公共服务、交易体系短板，尽快厘清交易双方权益
“基础设施完善、公共服务体系完备、乡村产业兴旺、村集体经济组织强力支撑……”资阳市农业农村局农村宅基地管理科科长杨志用几个关键词为已盘活的闲置农房“画像”。
杨志认为，并非所有的村庄都具备这些要素，也意味着不是所有的闲置农房都能助力村庄吃上“旅游饭”。
所言非虚。省社科院等多个机构调查显示，乡村旅游需求旺盛的城市近郊目前占据全省闲置农房盘活的绝大部分。而未来，部分交通便利和公共服务体系完备的闲置农房的盘活方式，是抓住“银发经济”爆发的契机，用于城镇退休职工下乡养老、休假。其余地区的闲置农房，将用于当地农业产业发展的设施用房。
彭州的乡村民宿。川观新闻资料图
不过，从各地探索和实践来看，四川还有诸多“作业”待补。
首先，补齐基础设施和公共服务的短板。蛇年春节前，吉林省退休人员吴奇材退订了乐山市的一处农房。因为当地位置偏远且没有公交车，对身患慢性疾病的吴奇材来说，看病、取药很不方便。成都市大邑县民宿从业者周家伟说，如果距离医院、商场等车程超过15分钟，闲置农房盘活的难度就会增加。
其次，完善交易体系。广元市剑阁县龙源镇居民赵民说，随子女进城定居后，他一直想盘活自家的二层小楼，但始终没有找到下家和估价机构。这是交易体系缺失的结果。截至目前，全省最大的农村产权交易平台——成都农村产权交易所只完成了7个市州分公司建设，并未覆盖全省。
最后，也是最关键的是，明确交易双方的行为边界和权益。
“特别是个人或者企业拿到房子以后，能做多大程度的改造？房屋质量出问题了怎么办？”周家伟说，这些关乎市场主体盘活农房的积极性，但在法律法规层面仍属空白。
农业农村厅相关负责人介绍，当前正积极组织对全省闲置农房情况摸底，并借助宜居宜业和美乡村建设等，补齐农村基础设施和公共服务方面的短板。同时，加快建设全省农村产权交易平台，推动形成闲置农房交易大市场，探索农房交易和产业培育新模式、新业态，尽可能让更多闲置农房焕发生机与活力。
【未经授权，严禁转载！联系电话028-86968276】
总是梦想自己在农村也有一套庭院式小屋，还能种自己喜欢的水果和花草。五星村把城里人的田园梦和农村的空房子完美配对。不过，其他村想抄作业，估计还得加把劲哦。交通、配套得跟上，交易体系也得完善，别让大家“有钱都花不出去”，哈哈。
想象一下住在这样的小院里，每天被鸟鸣声唤醒，太美好了。
这个模式真的太棒了，既盘活了闲置农房，又满足了城市人的田园梦，一举两得
变废为宝
村集体经济组织当“二传手”，既守住法律红线，又帮农户和租客解决后顾之忧。规范操作，城里人的田园梦有了寄托，农村的老房子也重焕生机，既能带动旅游增收，又能让乡村热闹起来，这才是双赢的好路子！
四川的闲置农房是乡村的沉睡资产，如今却成了城里人的“田园梦”。通过出租、入股、合作，这些农房不仅焕发了新生，还带动了乡村旅游和经济发展。乡村振兴，不仅要让农房“活”起来，更要让生活“便”起来。