初冬时节，位于遂宁市船山区河沙镇凤凰村的半隐山舍民宿迎来又一批游客。村民吴林珍在民宿负责客房清洁，说起如今的生活，她的脸上是藏不住的笑意，“多亏土地改革，现在我多了劳务报酬和土地分红两份收入。”
2023年3月初，自然资源部印发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》，船山区被纳入试点。借着改革东风，船山区探索开展农村集体经营性建设用地入市试点工作，一块块“沉睡”的集体土地得以和国有土地一样顺利交易。
2023年6月，凤凰村两宗土地约15.6亩成功入市，成交总价分别为20.18万元和44.91万元，入市后的土地建设半隐山舍民宿、森林康养中心项目，进一步丰富村里的文旅业态。凤凰村也成为船山区“农地入市”改革首个“吃螃蟹”的村。
时隔一年多，这项改革为凤凰村带去了什么？船山区为此做了哪些探索？取得了哪些成效？
土地增值
沉睡的“农地”被唤醒
凤凰湖边，郁郁葱葱的绿从山间层层叠叠地渲染下来，将一排排古朴厚重的农房“拥抱在怀”，犹如一幅美不胜收的山水画。
好生态带来好发展，乡村旅游在这里搞得红红火火。每逢周末，前来游玩的游客络绎不绝。
2022年，凤凰村职业经理夏志鹏和村委会一道谋划引进企业发展业态，打造民宿经济，让游客“留下来”、百姓吃上“旅游饭”。然而，他们却在土地上卡了壳。
“企业考察多次，一直找不到合适的地块。村里闲置和低效利用的存量集体建设用地，例如废弃的厂房、仓库等，按规定不能从事非农建设。”严峻的现实摆在面前，夏志鹏很无奈。
对投资企业来说，农村闲置建设用地既不能上市交易，也不能抵押贷款，大家只能“望地兴叹”。
苦等一年，凤凰村迎来转机。2023年，船山区被纳入农村集体经营性建设用地入市试点。
农村集体经营性建设用地入市制度改革的基本思路，是在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，与国有土地同等入市、同权同价。
凤凰村根据改革试点要求，在坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，开始探索“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市路径。
改革之初，区自规局为凤凰村编制土地利用村级规划，全面摸排存量用地现状，出台土地管理、收益分配等制度，一系列举措打开了农地入市的“大门”。
农地改革离不开农民参与。村委会围绕“农地入市”这一主题，召开了好几次村民代表会议。
“是不是等于把土地给卖了？”每次大会上，最热门的话题永远是土地性质。“土地性质不变，20年使用权期满后还可以再次出让。”夏志鹏拿文件讲政策，一遍又一遍。
在区级相关部门协助下，确定了半隐山舍项目出让土地单价的底价。最终，35名村民代表全部签字，同意村集体经营性建设用地入市。
2023年6月6日，凤凰村集体经营性建设用地入市试点工作敲响第一锤，以凤凰村股份经济合作联合社作为入市主体，入市土地面积为4.84亩，由四川天穗农业集团有限公司拍下，出让年限为20年，出让价款20.18万元，规划用途为商业服务业用地，建设半隐山舍民宿。
同月，凤凰村另一宗土地10.77亩成功入市，由四川天穗农业集团有限公司拍下，出让年限为20年，成交金额为44.91万元，建设森林康养中心项目。
“农地入市”给凤凰村带来了什么？“最直接的变化就是土地大大增值了。”夏志鹏算了一笔账，以半隐山舍项目为例，“农地入市”后，出让单价为4.17万元一亩，每亩地一年以2085元交易。按照土地流转方式，以前村民每亩地一年流转费用为500元，土地资产收益较以往土地流转费增长3倍，且租赁时长为20年，更具稳定性。
“农地入市”严格执行土地所有权人集体决策程序，入市方式、途径、底价征求集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意，入市后土地收益分配由村集体决策。
为了增加透明度，让入市程序更规范，凤凰村还建立“征求意见—形成方案—民主决议—公示监督—组织实施”集体土地资产处置程序。
农民增收
土地收益分配科学可持续
“农地入市”实现土地生金，出让的土地收益又将如何分配？按照规定，农村集体土地入市的收益需兼顾国家、集体和个人等多方利益。
自2023年7月起，村委会召集10多次村民代表大会，商议土地收益分配。
最终，村民代表大会商议，除去入市成本、土地增值收益调节金及相关税费后，剩下15.14万元属于农村集体经济组织所有，纳入农村集体资产统一管理，并从中提取25%作为村集体经济自留资金发展生产，剩余75%作为1组村民股份分红。村民实际土地资产分红每亩每年约1047元，保障了村集体可持续发展和农民持续增收。
船山区明确规定，入市调节金统筹用于农村基础设施建设、环境整治等，以反哺农村。
夏志鹏介绍，土地入市收益实现村集体实际分红每亩每年1564元，土地资产收益较以往增长2倍，“民宿酒店运营后，30多名村民在民宿务工，人均月增收2000余元。”
吴林珍坦言，“农地入市”后，不仅土地出让费用一次性结清，村民还参与土地资产的决策、分配，让他们更安心、放心。
“农地入市”与国有土地同权同价，提高了农民议价权，更多赋予了村民土地资产的决策和分配权。
农村兴旺
投资“活水”激荡发展涟漪
2023年底，半隐山舍开门迎客。如今，每逢周末，半隐山舍生意十分火爆，13间客房全部订满。近一年时间，半隐山舍盈利37万元，还带动10余名村民就业。
另一边，矗立在树林掩映间的森林康养项目于今年9月底正式营业。项目投资3800万元，是一家以轻奢度假、山寨特色文化为主题的精品庄园度假酒店。其推出的迷你酒咖、无边泳池等休闲项目成为市民争先打卡的网红地，预计年营业收入将实现800万元。
在企业看来，项目发展得好，归功于“农地入市”。“入市后，我们招拍挂所得的地更有保障，减少了用地纠纷，也方便我们办理不动产权证和其他手续。”四川天穗农业集团有限公司投资部副部长邹晓舟表示。
“农地入市”盘活了一个村，人流、物流、资金流汇聚，农村的发展空间打开了。
2023年，一笔100万元的中省财政项目资金下发到凤凰村。按照全区统筹，这笔费用作为村集体经济启动资金，以股金方式投入到半隐山舍运营，每年企业保底分红5.5万元给村集体经济。民宿盈利后，将进行二次分红。
2023年，凤凰村集体经济纯收入达40余万元，今年通过集体经营性建设用地入市、业态发展和劳务增收等，预计将突破50万元。
依托凤凰湖、雷洞山等资源优势，凤凰村聚焦民宿、餐饮、文旅等发展项目，引进“桐岸读水”“课耕山居”“凤凰湖畔”等住宿、餐饮等业态，带动实现旅游收入3750万元。
“‘农地入市’盘活了农村土地资源，降低了项目落地成本，增加了村集体经济收入，还为村民带来了‘家门口’就业的机会。”夏志鹏欣喜地说，这项“土改”实现了多方受益。
来源：遂宁观察
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