8月23日，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，旨在重塑房地产市场，促进房地产行业的健康发展。住建部就房地产市场最新的表态，可以看作是未来一段时期房地产市场的风向标。
房地产作为国民经济的支柱行业，对经济增长的贡献不可小觑。房地产市场的繁荣带动了上下游产业链的发展，促进了城镇化升级和居民居住条件的改善。众多企业和个人投资者在这一过程中获得了丰厚的回报。这种高速的发展同样伴随着“高周转、高杠杆”的问题，导致房价飙升和金融风险增加。然而，随着中国经济从以往的高速增长转向高质量发展的新阶段，房地产市场也迎来了调整和转型的挑战。
定调房地产发展新模式
近期，一系列房地产政策的出台与调整引起了广泛关注。从中央层面提出加快构建房地产发展新模式，到上海优化新出让商品住房用地套型供应结构，再到深圳等城市积极收购存量商品房用作保障性住房，这些措施都反映了当前房地产市场正经历着重大变化。
▲资料图（图源：IC Photo）
7月21日，党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》中明确提出，要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。这意味着房地产市场将更加注重平衡供需，保障民生，同时促进房地产企业的健康发展。
一起来看看“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，三大值得关注的重点：
01
现房销售的推进
现房销售模式被视为解决房地产市场“交付难”问题的有效途径。住建部表示将“有力有序”推进现房销售，指导地方政府选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，并结合实践制定配套政策。
这一政策将有助于规避期房销售中存在的两大风险：烂尾楼和房屋交付时的质量问题。此外，现房销售还能够提升房地产市场的透明度和稳定性，增强购房者对房企的信任。
02
房屋养老金制度的建立
住建部还提出要研究建立房屋体检、房屋养老金和房屋保险制度，以构建全生命周期房屋安全管理长效机制。房屋养老金制度旨在通过定期的房屋检查和必要的维修保养，延长房屋的使用寿命，提高其安全性。
该制度已经在包括上海、南京在内的22个城市进行了试点，未来有望推广至全国。这一制度有望减轻房屋老化所带来的价值下跌问题，并为居民提供更加安全舒适的居住环境。
03
存量房转化为保障性住房
住建部鼓励地方政府收购已建成的存量商品房用作保障性住房，以此来缓解市场库存压力，并满足中低收入家庭的住房需求。深圳、武汉、长沙等多个城市已经采取行动，收购存量商品房用于保障性住房。
此举不仅能帮助开发商回笼资金，缓解财务压力，还能有效增加保障性住房的供给，促进房地产市场的健康发展。
这些政策的出台调整，标志着政府正在努力寻找一条既能促进市场健康发展，又能满足居民住房需求的道路。通过推进现房销售、建立房屋养老金制度和盘活存量房等措施，旨在构建一个更加稳定、公平和可持续的房地产市场。这些政策的实施不仅有助于解决当前房地产市场的突出问题，也为未来的房地产市场发展指明了方向。
深圳楼市变化风向标
深圳作为中国最具活力的城市之一，其房地产市场一直备受关注。其在2024年的楼市表现及政策动向，对全国楼市具有示范和引领作用。根据最新数据显示，尽管市场整体面临压力，但某些积极信号正逐步显现，为未来的市场趋势提供了一些启示。
2024年上半年，深圳楼市呈现了诸多新特点。据统计，上半年深圳新房住宅成交量达到12135套，同比下降25.1%，环比下降21.3%；而二手住宅成交量为21394套，同比增长31.8%，环比增长29.4%。这一对比明显的数据，不仅反映了市场的实际需求，也显示了消费者对市场的积极响应。
▲数据来源：深圳市住房和建设局数据发布专栏
深圳二手楼市近4年的量价走势显示，市场已经进入了“以价换量”的新常态。监测数据显示，深圳二手楼市的交易量从2021年一季度的高峰期，进入2021年四季度—2022年的低谷期，走过了2023年的波动期，正处于2024年的回暖期。最低谷时月度网签量仅1000套出头，而近期则维持在5000套上下的水平，属于“相对高峰期”。交易量的回暖除了政策的阶段性刺激，不可忽视的还有房价下调带来的长期效果。
▲数据来源：深房中协中介标准指数
不过，亦有市民表示“深圳的房子降价都在很偏远的区域，中心城区的好房子几乎没有降”。8月31日，有记者走访深圳市南山区的几处楼盘发现，目前，该地段新楼盘房价居高且房源紧俏，但二手房价格持续走低，单价普遍比去年同期低了2万元左右。
此外，深圳市场上总价在300万-500万元之间的房源成为成交主流，占到了近四成的比例。这反映了购房者的“消费降级”倾向，即倾向于选择性价比更高的房源。
▲数据来源：深圳市房地产信息平台
数据显示，近40%的深圳购房者选择了总价在300万-500万元之间的房源，这一区间在过去一年里一直是成交占比最高的总价区间，每个月占比均超过30%，7月份更是达到了36.8%的高峰。这反映了消费者对中低价位房源的需求增加。
深圳市房地产中介协会数据显示，2024年7月，深圳二手房签约量为5381套，环比增长1.4%，同比增长79.4%，创下2021年2月以来的新高。相比二手房市场，新房市场则较为清淡。2024年7月，深圳新房共成交3019套，环比下降5.5%，同比下降16.8%；其中新房住宅成交2616套，环比下降10.6%，同比下降17.1%。
据统计，7月市场低于90平方米的房源占成交总量的57.7%，较6月下降1.6个百分点。截至8月1日，据深圳市房地产信息平台公开在售二手房数量统计，深圳有效在售二手房源62933套，比7月1日统计的62591套在售房源增加342套，环比小幅增长0.5%。从月内走势看，7月上旬在售量呈持续增长态势，下旬则出现小幅回落。
由此可见，随着供求关系发生新变化，“去库存”已成为近期房地产政策的重心之一。
“国家队”下场，去库存与优供给的双保障
今年以来，如降首付、降利息、取消限购等有关楼市的政策频出，但效果却差强人意。现在，政府开始采取更直接的方式，“国家队”下场收房，将存量房转化为保障性住房，以缓解市场库存压力。近日，深圳官宣加入“收储”行列，发文表示拟收购商品房用作保障性住房，并在深圳市范围内（不含深汕特别合作区）征集符合条件的商品房。
8月7日，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作。征集的房源包括住宅、公寓和宿舍，优先选择整栋或整单元未售且能实现封闭管理的楼栋项目，且要求房源面积在65㎡以下。这一举措既能缓解市场库存压力，又能为城市中低收入家庭提供更多住房选择。
通告对房源条件提出了四项具体要求：
1、房源应处于交通便利、配套设施齐全的区域，贴近区域发展核心片区，具备产业基础和发展优势。
2、主力户型面积应符合深圳保障性住房的户型和面积要求，即65㎡以下。
3、房源周边交通便利，临近地铁站和公交站，具备完善的基础设施和生活配套，满足宜居条件。
4、拟收购项目需四证齐全，确保项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。
“深圳安居集团此次收购存量房源举动，将对深圳楼市去库存、稳定市场起到积极作用，有利于缓解房企资金压力，也有助于市场情绪的恢复及增加保障性住房供给。”中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示。
深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，这一措施直接缓解了市场的库存压力，同时也增加了保障性住房的供给。通过收购存量房，国企减少了市场上的房源供应，稳定了市场预期，也为房企去库存提供了有力支持，有助于其现金流回笼和偿债。多个城市已经开始实施相关政策，未来有望成为解决房地产市场库存问题的有效途径之一。
上海近日也发布了相关政策，优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准。上海市住房城乡建设管理委等部门联合发布通知，调整了新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准。多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。这一调整旨在更好地满足改善型住房需求，并优化住房供应结构。
“该标准意味着，后续在新房的建造设计上，各楼盘项目会有户型更大的房源推出，客观上满足了不同的认购需求。”对于此次调整，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，该标准也在很大程度上说明，传统住房紧缺的时代过去，住房产品设计更加注重户型宽敞的导向。此举有助于提供更多符合市场需求的房源，尤其是改善型住房，满足不同购房者的多样化需求。
随着政策的不断调整与优化，中国房地产市场正在步入一个全新的发展阶段。一方面，政府通过多种措施促进房地产市场的健康发展，包括优化存量商品房供应结构、加快保障性住房建设等；另一方面，市场本身也在经历着消费偏好和购买力的变化，促使房地产企业更加注重产品质量和服务，以适应消费者的需求。
来源：察理思特
采写：朱炜明
编辑：马静欣、李紫晴校审：施冰冰、吴沁彤、孙研转载请注明
【未经授权，严禁转载！联系电话028-86968276】
