中共中央政治局4月30日召开会议指出，我国经济持续回升向好仍面临诸多挑战，主要是有效需求仍然不足，企业经营压力较大，重点领域风险隐患较多，其中防范房地产风险蔓延是化解风险的首要任务。会议明确提出，防范化解房地产风险要从以下四方面着手，政策力度明显加大。

一是，继续坚持因城施策。继去年724中央政治局会议做出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的重要判断之后，房地产调控自主权真正落实到城市政府。去年下半年以来，伴随房地产市场持续下行，多城市出台放松限制、鼓励住房需求的多项措施，但市场调控效果未达预期，今年一季度房地产市场出现下行态势，尤其二手房价格持续快速下降，房地产市场风险有扩大蔓延趋势，部分城市加大了政策支持力度。近日先后有北京、天津、成都、长沙等城市调整优化政策措施，提振楼市信心，后续将继续坚持因城施策原则，鼓励城市政府用好调控自主权。

二是，切实做好保交房工作。去年下半年以来，针对可能出现的房地产风险扩大形势，中央层面的政策力度靠前发力，去年底建立了城市房地产融资协调机制，按照“一项目一方案”提出项目“白名单”，一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求，切实做好保交房工作。今年以来，要继续压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，尤其要实质加大金融支持力度，确保房屋交付，保障购房人合法权益。

三是，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。这一新提法关注了化解房地产风险的核心问题，即房屋供过于求现象。2021年下半年以来，房地产库存持续增加，国家统计局数据显示，截至今年3月末商品房待售面积7.5亿平方米，同比增长15.6%，其中住宅待售面积3.9亿平方米，同比增长23.9%，商品房去化周期创历史新高。统筹消化存量房产和优化增量住房的政策思路，将去库存与优化供给相结合，具体做法包括减少新增房屋供给、一二手市场联动去库存、提高新增住房质量等。日前有关部门要求合理控制新增商品住宅用地供应，商品住宅去化周期超过36个月的地区，应暂停新增商品住宅用地出让。也有几十个城市推出住房“以旧换新”措施，这是去库存方面的有益探索，建议后续中央政府从资金、政策方面给予大力支持。

四是，抓紧构建房地产发展新模式。房地产发展模式是指房屋的生产和消费方式，以住房的供应和消费方式来代表。决定住房供应体系和住房主要消费方式的是住房制度，而住房制度的核心是明确市场和保障的关系。因此，在房地产发展新模式内涵中，核心问题是重构市场和保障关系，表现在住房保障范围和住房保障方式的变化，以及由此带来的土地、金融、税收等一系列制度内容的变化。从国际经验上看，在实行住房市场化制度的国家中，除对低收入阶层实施基本住房保障以外，在房价快速上涨的大城市区域，为中等收入阶层提供住房政策帮助也普遍存在。且在住房短缺问题解决后，各经济体的住房保障方式均由政府新建住房的“砖头补贴”方式转为依靠市场发放补贴的“人头补贴”方式。在我国快速城镇化发展过程中，大城市人口持续流入，部分居民尤其是新市民、青年人、农民工由于工作年限较短，收入相对较少，购房和租房能力较弱，出现既买不起房又租不好房问题，加大对大城市“夹心层”居民的住房支持有现实需求。结合当前市场形势，将去库存与加大住房保障相结合，可以一举两得。

作者系国家发改委投资所研究员

编辑：王晓晖

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