中共中央政治局4月30日召开会议分析研究当前经济形势和经济工作，在房地产方面提出，要继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益；要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
会议强调要“压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任”。这是在原来压实地方政府属地责任、开发商主体责任的基础上，首次提出压实金融机构责任。简单讲，就是要求金融机构不能基于对房地产市场的整体风险担忧，无视单个项目合规且进入“白名单”的情况，仍然不愿意贷款或拒绝贷款。
具体来看，一方面，要在金融监管部门和各商业银行之间，强化对合规房地产项目合理融资支持的实施机制，即只要抵押物产权清晰、销售方案合理、预售资金有效监管，就应该给予正常的开发贷支持；另一方面，商业银行总行、分行、支行要创新授信、风控管理和审核审批的体制机制，从过分注重不动产抵押物转向项目合规审查和现金流管理。
会议同时强调，要“切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”。从“保交楼”到“保交房”虽然只有一字之差，但这表明我国更加重视保障购房人的合法权益。在更强调行业高质量和供给优质住房的新时期，不能仅仅基于完成分解给地方政府的量化交付任务来推进保证交付工作。保交房不仅意味着要按照项目设计要求让房子达到可居住的状态，还要建设配套设施，甚至为办理产权证创造条件等。
总的来讲，不管是防范风险还是保障民生，都要压实各方责任，激发各方动力。只有各方责任到位了、动力激发了，“人房地钱”要素才可以实现良性循环，才能真正实现防风险、真正落实保交房。
会议还提出，要结合人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
“人民群众对优质住房的新期待”是新提法，将“好房子”的重要性提升到了新高度。这既是从新时期居民对于美好人居的诉求出发，也是推进供给侧结构性改革以匹配需求，让需求来牵引供给，从而实现供求平衡的必然之举。从一季度商品房销售情况来看，不管是新房还是二手住房，凡是能够顺利销售的，要么品质好、要么配套好、要么职住平衡无一不是优质住房。
相反，部分楼龄长、配套设施短缺或名不副实、户型不合理、存在“交付难”预期的二手住房或新房，都存在挂牌时间长、去化率低，或者必须降价才能卖出去的现象。因此，不管是存量住房盘活，还是新增住房建设和销售，都要将刚性需求和改善性需求对于优质住房、“好房子”的需求放在首位，不能单单从去库存角度出发。
会议强调，要“抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”，这也是未来房地产可持续发展的顶层设计。构建房地产发展新模式，就是要完善“市场+保障”、供需匹配的供应体系。要推进供给侧结构性改革，即规模化建设配售型保障性住房，加大保障性租赁住房筹建力度，建设低成本、租购结合、配套完善的住房保障体系。同时，在供求关系发生重大变化的新形势下，必须处理好存量和增量的关系。
笔者认为，通过消化存量房产的方式来满足保障性住房需求，可以成为一种渠道。可以通过消化存量二手住房解决，也可以探索从在售或在开发的新房解决，但关键是要遵循市场化、法治化和商业可持续的原则。对于评估价格足够低的，收购回来不管是作为配租型保障房运营还是配售型保障房销售，都可以实现资金平衡，甚至是盈利的项目，可以积极探索这种可行模式。
落实“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，可以将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来。建议由中央政府发行特别债券、专项基金等，再给央企和地方国企借款或投资，收购存量二手房源，再以较低价格配售给刚需保障房申购者，实现资金闭环。这有利于通过提高流通率稳定价格，价格稳定了二手房挂牌量就会下降，不会出现盲目、恐慌挂牌。进一步讲，价格体系稳定住了，就能稳定新房交易、新开工和供地。
如何优化增量住房供应？笔者认为，广义库存（已供地未开发+已开工未批售+在售）规模大、去化周期长的城市或区域，要暂停供地，同时要全面推进二手住房“以旧换新”。对开发商来讲，要把品质好、性价比高的“好房源”拿出来，不能把“以旧换新”当作去库存、去尾货的机会。要让“换新”的买家真正看到，要买的新房是能改善自己居住的好房子。
作者系广东省住房政策研究中心首席研究员
编辑：王晓晖
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