川报观察记者 兰楠 文强

近日，成都房屋租赁市场并不安宁，多家包租公司接连爆雷。有媒体报道称，仅成都巢客遇家这一个事件，就造成约17000名租客和房东利益受损，涉及资金或超亿元。


如果遭遇包租公司跑路，房东能否要求租客搬离？租客又该如何维权？记者采访了四川省律师协会，对此类案件办案经验丰富的四川发现律师事务所律师卢禹竹进行了相关分析。


“高收低租、长收短付”合法吗？

目前尚未有明令禁止


此次跑路的包租公司采取了“高收低租、长收短付”模式，即包租公司以较高的租价取得房源，然后以较低的价格出租房屋。通过虚构优惠政策，向租客一次性收取半年或一年租金，却按月向房东支付租金。

以成都巢客遇家为例，某租客每月租金为2200元，后来才知晓巢客遇家每月支付给房东2800元。

为何巢客遇家愿意每月倒贴600元？或许是为赚取支付租金的“时间差”，利用此时间差聚敛资金池，收购更多新房源，抢占市场或投资其他产业获取利润，此种商业模式犹如在冒险地走钢丝，依赖于高周转率，资金链极易断裂。

那么，“高收低租、长收短付”的经营模式合法吗？

卢禹竹表示，目前，国家对这类高风险住房租赁企业施以高压政策，明确提出需加强对其监管，但并未明令禁止这一经营模式。某包租公司采取高收低租模式，到底是为实施合法的商业策略，还是意图快速敛财实施诈骗，在爆雷前难以区分，给监管与防范加大了难度。

建议房东、租客要对包租公司展开调查，评估风险，若属于“高收低租、长收短租”模式，则需要高度警惕。

未收到房租房东有权收回房屋吗？

律师:不能一概而论


卢禹竹律师表示，“房东能否有权收回房屋”、“租客是否有权继续居住”是一个需要具体分析的法律问题，不能简单地一概而论，根据各方形成的法律关系的不同，可能得出不同的结论，大致可分为两种模式。

A委托代理模式：如果房东与包租公司签订的是委托代理合同，就意味着房东授权包租公司对房屋进行经营管理，包租公司受到房东的委托后，即可代表房东从事民事法律行为，以房东或自己的名义与租客签订房屋租赁合同。

在这一模式下，三方形成的法律关系如下图↓

在委托代理关系下，不管是显名代理还是隐名代理，在大多数情况下，房东与租客间都形成租赁关系，房东大概率无权要求租客搬离。

B租赁模式：如果房东与包租公司签订的是租赁合同，包租公司再与租客签订租赁合同，则房东和包租公司之间形成租赁关系，包租公司与租客之间形成转租关系。房东和租客并无直接的租赁合同关系。

在这一模式下，三方形成的法律关系如下图↓

在租赁模式下，房东与包租公司、包租公司与租客之间分别形成了两个不同的租赁关系，两个法律关系相对独立，房东大概率有权要求租客搬离。

需要注意的是，判断房东与包租公司之间成立的是委托代理关系还是租赁关系不能仅看合同的名称，还要具体看合同的内容。名为委托代理合同，实为房屋租赁，或名为房屋租赁合同，实为委托代理的情形十分多见。

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