川报观察记者 张明海
经常出入成都市地铁2号线牛王庙站D口的人，最近都会大吃一惊：对面一直以来的“小破楼”，怎么突然变成了现代公寓？
改造后的成都电力公司老宿舍
这一位处成都一环路和东大街交叉路口的建筑，成都市一环路东四段外6号，是原成都电力公司宿舍，已经有30多年的历史——与散落在成都市区所有的老旧院落一样，“脏、乱、差”的灰色调，是伴随其多年的“顽症”。
成都电力公司老宿舍改造前
7月28日，全新改造后的成都电力公司宿舍楼正式亮相。而如果有机会深入走进去一看，会发现：这座“小破楼”，不仅仅是外观发生了改变，从里到外都彻底全新翻修了一遍，包括新增的电梯、花园、监控等，“除了房屋框架没变，其余都变了”。
成都市锦江区牛市口街道办事处相关负责人介绍，在政府的引导下，通过社会资本的介入下，这栋成都电力公司宿舍的老楼成功实现了“命运”的逆袭。
这栋30多年的“小破楼”是如何实现逆袭的？社会资本为何愿意介入、又是如何介入的？居住在这里的居民们，在“小破楼”逆袭的过程中，生活又发生了哪些改变？
改造后的成都电力公司老宿舍
“小破楼”的困扰：输血还是造血？
基础设施滞后、环境卫生差、安全隐患突出、人员结构复杂……一切老旧小区惯常存在的问题，在成都电力公司宿舍这样的老旧院落，也早已经是司空见惯。
在成都电力公司宿舍住了20多年的张阿姨感受很深：“我们这里出租的比较多，人员结构复杂。小区又没有一个正式的物管，看门的没有收入，就在一进门的位置摆个烧烤摊补贴家用，安全隐患也比较突出，半夜的时候，小偷还经常翻围墙跑进来。”
“牛市口街道位处成都市一环路与二环路之间，你站在一环路往二环路看，在我们这个片区基本上看到的都是7层左右的老房子，大部分都是多层老旧院落。”牛市口街道办事处调研员陈林告诉记者。
在与莲新街道合并之前，原牛市口街道所辖的区域，1.02平方公里的范围内，有4个社区。而就是这么大的一块区域，“就有80多个老旧院落”。
输血还是造血？这是一个问题。
关于老旧院落的输血，陈林一点都不陌生。“这些年，对于老旧小区，政府一直在积极投入。但是往往是僧多粥少，一个小区投入二三十万，把地弄平、墙刷一下、雨棚换下、垃圾房修规范了，钱基本上就没有了。”
而最为关键的问题是，这样并不能保持持续更新。“整了之后，只管得了一时，几年之后，又恢复成老样子。”
成都电力公司老宿舍改造前
社会资本介入：1200万改造资金为何愿意注入？
在国务院办公厅上个月印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》），明确支持社会资本参与老旧小区改造。
根据《意见》，老旧小区改造资金由政府、居民和社会力量合理共担——基础类改造由政府资金重点支持，完善类改造部分由居民出资，提升类改造鼓励社会力量参与。
可以看出，兜底性的老旧小区基础类改造由政府来实施，完善和提升的需求这一部分的资金，如何来筹措？
“都晓得老旧院落是个‘大蛋糕’，目前通过社会购买服务等方式，一部分社会力量参与到老旧小区院落治理中过来。但在院落改造这一块，因为没有太多的模式可循，社会资本怎样参与，往往有‘无从下口’的感觉。”一名长期关注老旧小区改造的专家说。
引入社会资本，通过市场主体参与老旧院落改造——在老旧小区改造中，锦江区把目光放向了引进的企业。
2018年，小猪民宿应成都市政府邀请，在锦江区开设第二总部，成为当年成都市招商引资的六家独角兽企业之一。能否让小猪来参与旧房改造，尝试将民宿业态融入老旧小区改造中，让小区重新焕发生机？
“以前，我们主要是做线上短租预定平台，对于我们来说，将共享居住与老旧院落改造结合起来，推动这一全国第一家的城市旧改民宿，对我们也是一次全新尝试。”小猪短租城市开发部负责人张鑫凯说。
对于小猪来说，看上成都市电力公司宿舍楼主要有两点：一是地理位置优越，适合做民宿，下楼就是地铁2号线，前往春熙路、宽窄巷子等景点非常方便，到九眼桥、兰桂坊等地也便利；同时，附近被水碾河、宏济路众多的美食摊档所“包围”，走着走着就能尝遍成都美食。
另外一个重要原因，也是老旧小区普遍存在的现状：相对比较高的出租率。
“一般来说，老旧小区的出租率在50%上下，成都电力公司宿舍楼，一共有7层、28户，其中有21户出租出去了，出租率达到了75%。”陈林说，改造成共享居住的民宿之后，企业以天、周或者月的形式出租，成为企业愿意入驻的收益点。
政府、企业有动力，而最关键的是老旧院落的居民们有实际需求：2019年6月，成都电力公司宿舍楼改造正式启动，一年时间，正式完成。
因为是第一次“试水”，小猪很重视，为了让这个项目呈现最佳的效果，小猪邀请到了国内顶尖的清华设计研究院、中国建筑科学院（西南分院）共同参与到项目——而同样也是因为第一次，包括设计、改造在内，一年下来，小猪前后投入了1200万元改造资金。
“因为是第一次，我们也走了一些弯路。原计划是投入几百万，结果改造下来，比原计划超出了40%以上。”张鑫凯举例说，“老旧院落加装的电梯，正常情况下是二三十万一部，因为原有建筑的限制，我们这个是特意订制的小电梯，光是两部电梯就花了100多万。”
成都电力公司老宿舍改造前
寻求“共生之道”：把原住民腾空不是改造的初衷
原有的遮雨棚和旧门窗全部换成了落地窗、创意与整洁结合的公共空间、新的门禁系统、新加装了两部电梯、楼道里安装了摄像头……老宿舍楼的改变，带给业主们太多的惊喜。
早在2015年，在成都电力公司宿舍附近做生意的宋师傅，在这里买下一套三的居室。“本来是打算自己住，但发现这里不仅环境、治安不好，没办法，只好租出去了。”宋师傅告诉记者。
包括宋师傅在内的21名业主，一直以来都不约而同地舍弃了自住、选择了出租。
小猪接手改造后，宋师傅们与小猪达成了五年出租协议。“前三年租金稳定，后两年根据情况，双方协议调整。”宋师傅告诉记者，虽然与以前相比，租金上涨了很多，“但这个不重要，重要的是，打造出来之后，整个房子的价值得到了极大的提升。”
在引导企业与业主达成协议的过程中，牛市口街道扮演了“媒婆”的角色。“我们仿照模拟拆迁的方式，进行模拟租赁。与企业一起跟业主一家一家地谈，前前后后召开了37次工作沟通会。”陈林说。
对于出租房租的业主来说，沟通相对容易，“毕竟出租给哪个不是出租？更何况，改造还能带来房租和房子价值的整体提升。”难沟通的，是数量上相对弱势但特别强硬的“少数群体”——28户中除了21户之外的7户原住民。
对于这一点，陈林说的很坚决：“我们尽量不造成对原住民的影响，把原住民腾空的老旧小区改造，并不是改造的初衷。”在37次沟通会中，除了讲道理和规划，为打消7户原住民的疑虑，“我们还将设计图和效果图一遍遍放给居民们看”。
问题的关键，在于如何寻求企业与原住民的“共生之道”。
谈起改造之初自己的态度，作为原住民的张阿姨显得有点不好意思。“当初，我是拉了横幅的，反对企业入驻。怕他们来了，对我们的生活形成干扰。”张阿姨告诉记者，但是看到小区环境、安全、电梯、管理等将带来的改变，“我们意识到，这是小区改变命运的一个机会”。
为保持统一的风格，虽然不参与原住民室内改造，在征得对方同意的基础上，小猪还是为7户原住民免费统一更换成落地窗。“不仅如此，我们还免费为他们更换了一些门等方面的小设施，来赢得他们最大的支持。”
改造后，张阿姨们从反对者变成了拥护者。“居住感觉更好了，跟其他新小区比差不了太多，更何况房子也升值了。”
而对于小猪来说，这只是一个开始。
“这一次比较谨慎，选择了体量较小的28户楼栋，因为走了一些弯路，至少五到八年才会回本。但我们觉得这是一个新开始，接下来如何要开启类似项目，这一探索过程中的经验和模式非常重要。我们也欢迎其他社会资本一起，探索更多社会资本参与老旧小区改造中来。”小猪相关负责人表示。
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