张舟

8月7日,乐伽公寓在官微公告,公司经营不善,无力履行合同,虽经多种途径自救,但均未见效,目前已经停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。猝不及防的爆雷公告,距离乐伽辟谣跑路传闻,仅仅只有20天。

乐伽公寓并非第一个长租公寓爆雷案例。根据媒体的不完全统计,自2017年以来,就有好熙家、鼎家、寓见公寓等20余家长租公寓宣布倒闭或者被收购,资金链断裂成为拖垮长租公寓的主要原因。

资本大举进入长租公寓行业,仅仅数年。但问题频发,到底为何?有专业人士算过一笔账,一间公寓的拿房成本约占60%,加之公寓的装修和运营成本,正常情况需要五年的时间,才能收回成本开始盈利。巨大的经营压力下,从“租房贷”到“甲醛屋”,从“高进低出”到“隔断房”,长租公寓花样百出,野蛮生长,资金链极其脆弱,“朝生暮死”自然也不奇怪了。

而长租公寓最受人诟病的,就是所谓金融创新产品的“租房贷”。即名义上签订的租房协议,实质是一份分期贷款协议。公寓运营平台从金融机构处一次性拿到了全部租金,或分月分季付给房东,或利用这些资金,收储更多房源以待出租。

这样“拿房-出租-融资-再拿房的模式”,是在用高成本短债去适配长期低成本的资金需求,一旦入住率降低,就会造成资金断链,房东收不到租金,自然要收回房子,租客没了住处,却还要按照之前的协议偿还贷款,到头来“钱屋两空”,引发大量投诉和社会矛盾。

应当承认,长租公寓的出现,是对国家“房住不炒”、“租售并举”政策的积极响应,也是随着国内房地产市场的成熟,盘活存量房的有益尝试。但我们也需正视长租公寓存在的风险,针对乱象进行整治和管理。

首先,住房建设、司法部门、金融部门以及地方政府应各司其职,加强协同,形成监管合力,抑制长租公寓公司不合理的扩张经营冲动和行为。其次,要明确租户、房东和运营平台三方的权利和义务,通过“保证金”制度,确保公寓的规范运营和资金的安全监管;第三,对打着长租公寓名号进行的“金融创新”,要意识其中的隐患,对违规经营严厉打击,鼓励正规金融机构提供额度适中、利率适中的住房租赁金融产品和服务,开“正门”,堵“偏门”。

只有如此,才能为住房租赁市场特别是长租公寓的发展创造良好的市场环境,不致于让租户、房东和运营公司三败俱伤,才能更好地发挥长租公寓优势,不断促进住房租赁市场健康发展。

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