张夏杜 四川法治报全媒体记者 刘冰玉

业主购房时，销售人员承诺所购买的小区一楼房屋毗邻绿地可作为私家花园使用，可房屋买卖合同的补充协议却约定“出卖人不保证业主可专有使用该绿地”，业主到底是否可以独享该绿地？近日，四川天府新区法院审结该起商品房预售合同纠纷，认定业主以销售人员承诺无法兑现，不能实现合同目而要求解除合同的主张无法律依据，判决驳回该业主的诉讼请求。

谢女士购买某开发商开发的某楼盘底层商品房，案涉房屋毗邻小区公共绿地。双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。补充协议约定：销售人员口头介绍与合同文本不一致的，不构成合同内容；一楼业主可对毗邻绿地承担维护管理，不享有所有权，出卖人不保证业主可专有使用该绿地，如因其他业主、行政机关提出使用异议，相关风险由业主自行承担。房屋交付后，谢女士欲将阳台外毗邻房屋的绿地合围建私家花园。施工过程中，遭到其他业主反对、投诉。随后，行政主管部门发布公告及业主告知书，明确案涉争议绿地属于全体业主共有，禁止个人私自侵占占用。谢女士遂向法院提起诉讼，要求解除案涉合同，退还购房款并支付利息。

庭审中，谢女士主张，在签订合同前，销售人员承诺毗邻绿地可以作为私家花园使用。现在无法建私家花园，故不能实现合同目的，应当解除。法院经审理认为，案涉合同补充协议明确约定销售人员口头介绍与合同文本不一致的，不构成合同内容。也明确约定了出卖人不保证业主能专有使用该绿地，其他业主提出使用异议，风险自行承担。同时，也无证据证明案涉毗邻绿地曾在法定“明示”的情形。谢女士关于不能实现合同目的的主张没有事实、合同和法律依据，遂判决驳回了谢女士的诉讼请求。

【法官说法】

该案承办法官张书扬表示，依法成立的合同对双方具有约束力。在履行合同或双方发生争议时，双方签订的合同才是确定双方权利义务的依据，而非一方销售人员或工作人员在合同之前的介绍、承诺。所以，在购房过程中，购房者应重视合同具体条款，而不应轻信销售人员的介绍、“承诺”。

在购房过程中，普遍存在毗邻绿地使用问题。是否允许业主占有使用，除合同有约定外，还须具备法律规定的“明示”条件。《 中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”也就是说，小区绿地属于业主共有，除非符合“明示”要件。这个“明示”，并非是购房时开发商向购买该住房的业主单独的明示或在购房合同中“写明”归该业主，而是相关规划文件在事实上将特定区域绿地明确分配给了该房屋并通过公示等方式使其他业主知晓了该事实。所以，在购房过程中，对于毗邻绿地可做私家花园等介绍、承诺，应保持高度谨慎的态度，要求开发商提供法定“明示”的相关文件。

【未经授权，严禁转载！联系电话028-86968276】