川观新闻记者 曹凘源 石国栋 文/图/视频

在自贡市贡井区的国投汽车文化产业园，李晋川的店里已经有不少车辆在等待养护。“我们主要做汽车维修保养业务，去年还增加了新能源汽车‘三电’专业维修，搬进产业园后，不少老客户特意找过来，经营状况很好。”

四川有着深厚的工业底蕴，20世纪五六十年代，作为三线建设的重要区域，四川留下来大量工业遗产。然而，随着产业迭代和企业改制，许多老厂区逐渐衰落、闲置甚至废弃。国投汽车文化产业园的前身——自贡南华锯条厂就是其中之一。

《四川省城市更新“十五五”规划》提出，推动老旧街区厂区活力焕新，完善老旧厂区及周边配套设施，鼓励通过市场化方式盘活，植入新产业新业态新场景。

如何让老旧厂区活起来、火起来？川观新闻记者进行了调查探访。

自贡市贡井区国投汽车文化产业园保留下来的自贡南华锯条厂老厂房。


问题

老厂房年久失修，闲置资产亟须盘活


解法

结合当地特色产业需求，对厂房做适配化改造升级

红砖房屋、混凝土梁柱、宽敞的园区道路、复古路灯搭配坡地绿植……和大部分老旧厂区一样，国投汽车文化产业园仍然保留着南华锯条厂的工业印记，“新旧融合”的景观是给人留下的第一印象。

原南华锯条厂是1966年从上海内迁自贡的三线企业，也是自贡22家三线内迁企业之一。受市场环境变化影响，企业在2000年前后宣告破产，此后近二十年间，厂区部分厂房临时用作库房，大量建筑破损失修沦为危房，国有资产陷入闲置状态。

面对年久失修的老旧厂房，推倒重建太过可惜，放任闲置又会持续损耗，该如何盘活？经过多轮调研论证，2013年，自贡市国投集团完成对原川玻南华资产的收储，并将其作为老旧资产功能性改造“首单”。

“项目谋划时，我们没有先追热门业态，而是先看厂房条件，再看周边产业基础。”自贡市住房和城乡建设局海绵城市建设科科长罗航介绍，在推进存量资源盘活中，自贡更注重根据资产自身条件、区位特点和周边需求分类确定更新方向，既看新的功能能否“装进去”，也看建成以后能否真正用起来、持续运营。

“贡井区是自贡汽车产业集聚高地，全市多数4S店在此布局，维修、保养、美容等配套服务有现实需求但供给不足。而南华锯条厂遗留的老厂房本身大开间、高层高，稍加改造便可适配汽车维修作业。”自贡市国投资产管理有限公司投资经营部部长李欢说，基于园区和汽车服务业经营需求高度契合，项目最终定位打造汽车文化专业化园区。

2021年6月，南华锯条厂老旧厂区城市更新示范项目正式开工，并于次年建成开园，总投资约2000万元。改造没有大拆大建，而是对6500平方米建筑排危加固，配套改造3865平方米空间，重建道路管网，新增变压器、消防系统，补齐现代化基础设施短板，同时新增4800平方米公共绿化，让老厂区面貌焕然一新，形成总面积2.17万平方米融合汽车文化、汽车服务、综合配套，传承三线精神的专业化特色园区。

“我们是第一批入驻的企业，现在已经租赁了6个厂房。”李晋川告诉记者，随着改造更新，越来越多汽车配套服务的企业向园区聚集，已经形成了一种整体带动效应，除了维修保养等业务外，汽车改装、美容等全链条正在慢慢健全。

如今，该园区已入驻16户商家，涵盖汽车快修、保养、装饰美容、变速箱维修、贴膜等业态，老旧厂房实现100%出租，厂区真正“活起来”。

绵阳市朝阳汽车配件厂改造而成的音乐酒吧。


问题

厂方缺资金、街道难运营，新业态如何打造？


解法

招募“城市合伙人”，培育新业态激活老空间

10月19日19时10分，天色渐暗，绵阳市游仙区“迷宫·后山集”内，舞台灯光映着红砖墙，驻唱歌手开始演唱，台下顾客围桌而坐，有人举杯，有人随着演出挥动荧光棒。老厂房里，音乐、餐饮与夜间休闲有机融合。

这里的前身，是绵阳市朝阳汽车配件厂。

作为原朝阳机器厂的厂办集体所有制企业，2004年，随着主厂政策性破产关闭，汽配厂逐渐陷入经营困境，2008年，汽配厂全面停产。此后十多年间，厂区主要依靠出租部分厂房维持运营。由于位置相对偏僻、基础设施老旧等原因，部分厂房长期闲置，即便降低租金，也难以吸引企业入驻。

失去生产收入后，厂方无力投入大量资金对老厂区进行改造更新。绵阳市富乐街道一直关心老厂的困境，但也缺乏专业能力介入商业项目运营。老厂房改造的钱从哪里来？改造之后交给谁运营？成为摆在面前的两道难题。

“为了让老厂区重新焕发活力，我们选择引入城市合伙人，让专业的人来做专业的事。”富乐街道便民服务中心主任梁磊介绍，2023年，街道引进绵阳一家文化传播有限公司，对老厂区进行整体规划和活化利用，改造过程中，街道也同步跟进资源对接和服务保障工作。

为何会选中老朝阳汽配厂？该文化传播有限公司董事长陈宗立告诉记者：“这里独门独院，不扰民，而且场地足够大，适合我们做音乐、演艺等文化空间。”在他看来，这样的场地适合发展音乐演艺等业态。企业先从自己的艺术空间做起，再逐步引入特色餐饮、艺术创作等经营内容，最终才能让老厂房“火起来”。

“城市合伙人”具体怎么参与？陈宗立介绍：“我们把厂房租下来，自己出资改造，改造后既发展自营项目，也引进商户，并自主策划活动。”从收取厂房租金，到投入资金改造、持续提供文化消费内容，变化的不只是空间用途，还有经营方式。

2024年，“迷宫艺术空间”建成开业。如今，园区累计引入社会资本超过3000万元，已开发建筑空间3540平方米，吸引家居美学、精品咖啡、艺术工作室、演艺酒馆等15家特色商户入驻。今年6月，升级打造的“迷宫·后山集”开始运营，打造集特色餐饮、现场演出、休闲社交于一体的新消费场景。

“再有几天，我们的迷宫LIVE HOUSE首秀就要开演了。”陈宗立说。走进一座不起眼的红砖厂房，记者看到一座演出舞台已经初具雏形，舞台上方的各式灯具架，正在紧锣密鼓地搭建中。利用老旧厂房改造的迷宫LIVE HOUSE和迷宫大食堂正进入开业准备阶段，计划于10月23日亮相，首场演出的门票已提前售罄。

专家建议

四川建筑职业技术大学城市更新与乡村振兴研究中心教授唐琦：

老旧厂区更新既要合规改造也要考虑生存


老旧厂区更新的难点不在“要不要改”，而在“能不能合规地改、改完能不能活下去”，建议做好四件事：


一是先评估、后设计。工业遗存的价值恰恰在那些“不好看”的地方：大跨度桁架、锯齿形屋顶、砖墙肌理、烟囱水塔、时代标语。方案编制前应完成历史价值与结构安全双重评估，形成“必须保留、可以改造、允许拆除”三类清单，防止“一刀切”拆除与“过度修饰失真”。


二是破解规范适配这个最大堵点。老厂房改变功能后，现行消防、抗震、节能标准往往难以直接套用，项目大量卡在审查环节。建议省级有关部门出台既有建筑改造技术标准与性能化设计指引，允许以性能化评估替代部分条文式合规，并建立住建、消防、规划、文物部门联合审查机制。


三是坚持“轻改造、重激活”，做到空间与业态匹配。新增结构与原结构脱开、管线明装并转化为空间语言，保留原有净空与采光；不同业态对荷载、排烟、疏散、层高要求差别极大，先做空间体检再定业态，避免“招了商、改不了房”。


四是市场化盘活要同时解决产权与运营。在产权处置上，用好工业用地转换用途过渡期政策，采用作价出资与长期租赁等方式，降低社会资本进入门槛；模式上推行“投资人+设计、采购、施工总承包+运营”模式，把运营需求前置到设计阶段。政府资金宜更多投向道路、管网、消防、停车等外部性强的部分，将内容运营交给市场主体。


此外，厂区更新不能做成孤立的打卡地，要留住原住职工与老商户，并基于三线建设、丝绸、盐业等本地特色基因进行差异化定位，防止“千厂一面”。




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