川观新闻记者 赵泽宇
7月8日，“中信证券—华润商业资产持有型不动产资产支持专项计划”（成都万象城机构间REIT）在上海证券交易所上市。考虑项目融资杠杆后，本次发行最终资产对价达104.998亿元，成为市场规模最大的强权益平层结构不动产项目。
鸟瞰成都万象城。图据华润置地
据了解，成都万象城机构间REIT项目以“商业+酒店”复合优质资产包，打造商业资产证券化创新范本。项目底层资产为成都万象城及木棉花酒店，是华润置地在西南地区的标杆商业综合体。成都万象城2012年开业，历经10余年成熟运营，2025年全年客流突破5000万人次，依托华润万象生活专业运营体系，持续通过场景焕新、品牌调改、会员运营夯实经营基本面，现金流稳健增长。
华润置地方面表示，本次成都万象城机构间REIT顺利上市，通过金融创新助力实体经济、繁荣城市商业、完善民生消费场景，将进一步丰富华润置地多层次REITs平台，打通不动产“投、融、产、建、管、退”完整资本闭环，助力资产和资本高效循环。
成都万象城机构间REIT项目不仅是目前全国规模最大产权类机构间REIT，也是华润置地继华夏华润消费REIT、华润有巢REIT、华润商业Pre-REIT之后，丰富多层次REITs市场的关键里程碑，标志着华润置地大资管战略转型取得突破性落地成果。
在成都万象城机构间REIT上市前，其实际主体公司——华润置地（成都）发展有限公司100%股权转让一事备受关注。REITs行业联盟秘书长王刚向川观新闻记者表示，该股权以底价75.1亿元挂牌，最终溢价9.65亿元、以84.75亿元成交，由成都润成信商业管理有限公司接盘，其背后股东正是该机构间REIT的原始权益人。
王刚指出，这是REITs发行前必经的资产重组环节，并非单纯的“成都万象城被卖了”。实质是把“物业产权”打包转让给专业管理机构，与“运营权”进行分拆，华润万象生活仍保留运营权，体现了头部商业地产“轻重分离”的证券化趋势。
什么是REITs？REITs（不动产投资基金），是指投资持有型不动产并通过运营把收益向投资者分红的封闭型投资基金。换言之，就是把优质的商业不动产包装成可交易的基金产品发行上市。
王刚解读称，“REITs分为公募REITs和私募REITs。公募REITs是个人投资者和机构投资者都可以购买；机构间REITs，俗称私募REITs，主要是机构投资者购买。两者都会定期分红，公募REITs明确要把可分配收益的90%分给投资者。”
本次成都万象城机构间REIT发行最终资产对价达104.998亿元，表明成都优质运营资产获资本市场充分认可，有利于华润置地释放资产价值，募集资金可投入新项目。截至目前，成都大悦城、绵阳凯德广场·涪城购物中心、成都万象城等已分别纳入不同REITs项目，商业不动产证券化趋势在川正逐步加强。
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