川观新闻记者 王若晔
【核心提示】
此次低效用地再开发涵盖城镇和乡村地区，包括低效商住用地、低效产业用地、低效零星用地、低效乡村用地等多类低效用地。聚焦不同类型低效用地，泸州已谋划打造81个项目。除了探索存量建筑的用途转换和零星用地改造利用，还将在城中村改造、“工改工”改造、自然资源资产组合供应等多方面开展探索。
泸州市龙马潭区小市街道杜家街社区空楼，“变身”公共服务设施。
随着进入城市化成熟稳定期，国土空间开发已进入由大规模增量建设转向存量空间利用的新阶段。长期以来，在一些城镇和乡村地区，普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题。而低效用地再开发，就是盘活利用存量土地、提高土地利用效率的重要手段。
去年9月，泸州市成为全国43个开展低效用地再开发试点城市之一。一年来，试点市如何唤醒“沉睡”的土地、激活存量土地潜力？近日，川观新闻记者来到泸州进行探访。
泸州市龙马潭区小市街道杜家街社区原来闲置的空楼，改造为公共服务中心。图为幼儿托育区。
曾经：
街道低效用地超总面积的40%
一年间，泸州市龙马潭区小市街道杜家街社区居民李爱虹见证了家门口的许多改变：空置多年的建筑“逆袭”成为邻家食堂，附近的小空地摇身一变成了“口袋公园”……
小市街道地处沱江和长江交汇处，老旧的街巷建筑映射出其悠久历史和繁荣过往。多年前，随着城市功能优化调整，医院、汽车站、码头、批发市场等逐步搬离，大量年久失修的各类建筑遗留在街道。“辖区面积1.98平方公里，常住人口约3.7万，建筑密度高、土地资源紧张。”小市街道办事处相关负责人说。
小市街道的“城市病”是许多城市老城区的缩影，大量闲置低效用地占据城市核心位置，但与此同时，公园等各类公共服务设施和公共空间无处“落脚”。
如何让“寸土”变“寸金”？首先得明“家底”。
去年9月，泸州启动试点工作后，制定低效用地调查评价标准，对低效用地进行全面摸排，弄清底数、标图入库，作为试点政策实施和成效评估的依据。据统计，在小市街道，低效用地有近1300亩，占辖区面积的比重超40%。
当地在摸排底数的同时，也全面查清了片区公共服务短板，比如停车难、充电难、休闲空间缺乏、社区阵地不完善等问题。
李爱虹家附近的闲置旧楼，也在这次摸排中被纳入低效用地。这是一栋6层高的框架结构房屋，旁边还有年久失修的土瓦结构房屋，存在一定安全隐患。
泸州市龙马潭区小市街道杜家街社区原来闲置的空楼，改造为公共服务中心。
破题：
从空楼到公服设施，“旧瓶装新酒”
摸清了“底数”和片区短板，“怎么改”的方向就很明确：以闲置存量建筑的改造利用为突破口，补齐基础设施和公共服务设施短板。
在推进低效用地再开发试点伊始，泸州市成立工作专班，包括14个市直部门和泸州各区县，协调推进试点过程中跨领域、跨部门的重点难点问题。此外，从规划统筹、土地收储、地价工具、收益分享机制、存量资源转换、财政金融等方面出台激励措施，形成一套政策“组合拳”。
规划是低效用地再开发过程中的重要指引，泸州编制实施了低效用地再开发专项规划，划定低效用地再开发空间单元，站在区域视角，从单宗地块转向综合片区，统筹谋划和实施片区更新改造。
记者注意到，当地还编制了小市街道公共服务专项规划，结合公服设施现状和低效用地、存量建筑情况，将“一老一小”、基层治理等公服设施，精准布局到具体地块，实现区域内公共服务一体完善，如规划提出将改造提升3处、新建2处社区阵地。
杜家街的这栋空楼就是改造的项目之一。这栋6层高的房屋，通过实施存量建筑用途转换，为社区服务综合体，为片区居民提供便民、普惠托育、老年助餐等多种公共服务，撬动解决土地闲置和公共服务设施短板两大难题。
“旧瓶装新酒”，就要将旧建筑用途转换为新使用功能。“聚焦转换准入，我们与住建、生态等行业主管部门、评估单位等，对这栋空置建筑进行联合踏勘，论证在规划、房屋质量、消防、环保等方面是否具备改造可能性，再统筹运用区域统筹、存量建筑转换利用、容积率转移等试点政策。”泸州市自然资源和规划局龙马潭区分局相关负责人介绍，对这栋空楼旁边的“边角料”，也进行了统筹规划，被改造为停车场和儿童乐园。
破题之路并非一帆风顺。“从最开始的摸存量和需求，到‘最后一公里’不动产登记，遇到了很多情况，比如怎样利用插花地、不动产产权登记流程咋完善等，边推进、边总结、边完善。”泸州市自然资源和规划局相关负责人说，“试点就是要创新政策举措，完善机制，把难处走通。”
泸州市合江县城市音乐荟“口袋公园”，市民在健身休闲。C视觉 李贵平 摄
探路：
多方面探索，助力贡献更多经验
按计划，全国低效用地再开发试点工作将持续4年。出台加强存量建筑用途转换、自然资源资产组合供应等配套文件。根据《泸州市低效用地再开发试点实施方案》，现在已进入全面推进阶段，在具体实践探索过程中不断总结和推广成功做法和经验。
此次低效用地再开发涵盖城镇和乡村地区，包括低效商住用地、低效产业用地、低效零星用地、低效乡村用地等多类低效用地。
聚焦不同类型低效用地，泸州已谋划打造81个项目。除了探索存量建筑的用途转换和零星用地改造利用，还将在城中村改造、“工改工”改造、自然资源资产组合供应等多方面开展探索。
以自然资源资产组合供应为例，结合自身特色资源，泸州着力探索实施路径。“泸州喀斯特地形广布、洞穴资源丰富，已探明大小洞穴300余个。”泸州市自然资源和规划局相关负责人说，通过开展洞穴资源确权，编制保护利用方案，打造洞穴+储存、洞穴+文旅等多种业态，让“沉睡”的洞穴空间资源成为产业发展新的支撑。“比如，古蔺酱酒产业发展势头强劲，我们结合酱酒储存市场需求，将洞穴的储存等功能与酒类项目用地组合进行供应。”
“接下来，我们将继续按照试点整体安排，有力有序推进试点工作。”泸州市自然资源和规划局相关负责人说，用试点政策破除障碍，推动实施一批能解决问题的项目。同时，充分发挥政策红利作用，系统谋划解决耕地恢复、建设用地集约化布局等问题，努力形成一批典型案例和亮点，贡献更多可复制与推广经验。
记者从自然资源厅了解到，低效用地再开发试点，四川两个试点市成都、泸州已按时完成低效及历史遗留用地调查摸底。接下来，将继续指导两市把握机遇、用好政策，有序推进试点工作。
（受访者供图）
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